RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

DECRETO 626 DE 2023

 

(Diciembre 27)

 

Por medio del cual se reglamenta la transferencia de derechos de construcción y desarrollo para la gestión del suelo de la estructura ecológica principal y se dictan otras disposiciones

LA ALCALDESA MAYOR DE BOGOTÁ, D.C.

 

En uso de las facultades legales, en especial las conferidas por el numeral 1 del artículo 315 de la Constitución Política, los numerales 1, 3,4 y 6 del artículo 38 del Decreto Ley 1421 de 1993, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 11 del Decreto Distrital 790 de 2017, y el artículo 576 del Decreto Distrital 555 de 2021, y

Ver Resolución 1399 de 2024 Secretaría Distrital de Planeación - Secretaria de Despacho.

 

CONSIDERANDO:

 

Que los artículos 1º y 287 de la Constitución Política señalan que las entidades territoriales son autónomas para la gestión de sus intereses y, en consecuencia, como parte del núcleo esencial de la autonomía territorial, tienen la potestad de ejercer las competencias que les corresponden, dentro de los parámetros que establezca la ley.

 

Que el artículo 8 ídem establece que “es obligación del Estado y de las personas proteger las riquezas culturales y naturales de la Nación”.

 

Que el artículo 58 ibidem señala que “La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica”.    

 

Que conforme con lo prescrito en el artículo 79 de la Constitución Política “Es deber del Estado proteger la diversidad e integridad del ambiente, conservar las áreas de especial importancia ecológica y fomentar la educación para el logro de estos fines”.

 

Que el artículo 80 de la carta política señala que “El Estado planificará el manejo y aprovechamiento de los recursos naturales, para garantizar su desarrollo sostenible, su conservación, restauración o sustitución.  Además, deberá prevenir y controlar los factores de deterioro ambiental, imponer las sanciones legales y exigir la reparación de los daños causados (…)”.

 

Que los numerales 8 y 9 del artículo 95 de la Constitución Política contemplan como deberes de la persona y del ciudadano “Proteger los recursos culturales y naturales del país y velar por la conservación de un ambiente sano” y “Contribuir al financiamiento de los gastos e inversiones del Estado dentro de conceptos de justicia y equidad”. 

 

Que el artículo 68 de la Ley 9ª de 1989 establece que “Los concejos de los municipios, del Distrito Especial de Bogotá y el Consejo de la Intendencia de San Andrés y Providencia determinarán la forma de transferir los derechos de desarrollo y de construcción entre aquellos inmuebles sometidos a regímenes urbanísticos especiales restrictivos del uso, densidad o altura y aquellos otros cuyos propietarios deseen bonificación en altura o densidad”, siendo esta la primera disposición que estableció el mecanismo de transferencia de derechos  de desarrollo y construcción que debería ser regulada por las entidades territoriales.

 

Que el artículo 38 de la Ley 388 de 1997 dispone que “En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados.

 

Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito”.

 

Que el artículo 50 de la Ley 388 de 1997 establece que “Los planes de ordenamiento o los planes parciales que los desarrollen podrán determinar los índices de edificabilidad relacionados con los inmuebles que formen parte de unidades de actuación o localizados en determinadas áreas o zonas del suelo urbano, para su convertibilidad en derechos de construcción y desarrollo”.    

 

Que el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, que introdujo modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria regulado por la Ley 9 de 1989, señala que “La forma de pago del precio de adquisición podrá ser en dinero o en especie, en títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, derechos de participación en el proyecto a desarrollar o permuta”.

 

Que el artículo 2.2.1.1 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015, modificado por el artículo 1 del Decreto Nacional 1232 de 2020, define el tratamiento urbanístico de conservación como aquel que “(…) por razones ambientales, históricas o arquitectónicas limita la transformación de la estructura física de áreas del municipio o distrito, de inmuebles particulares, de obras públicas y de elementos constitutivos del espacio público.(...) Cada municipio o distrito determinará en el respectivo Plan de Ordenamiento Territorial - POT- y los instrumentos que lo desarrollen, las áreas o inmuebles sujetos a tratamiento de conservación, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Ley 151 de 1998, o la norma que lo modifique, adicione o sustituya”.

 

Que el parágrafo 1 del artículo 2.2.5.2.2 ibidem señala que “Los municipios, sus entidades descentralizadas y las entidades que conforman el Sistema Nacional Ambiental mantendrán, en todos los casos, la posibilidad de adquirir los terrenos calificados por su normativa urbanística o ambiental como de conservación o protección ambiental”.

 

Que el artículo 8º del Acuerdo Distrital 118 de 2003, "Por el cual se establecen las normas para la aplicación de la participación en plusvalías en Bogotá, Distrito Capital", que fue compilado en el Decreto Distrital 790 de 2017, artículo 11, dispone que  “con el fin de facilitar (…) los sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios, fue autorizada la administración distrital para expedir, colocar y mantener en circulación certificados representativos de derechos de construcción y desarrollo de que tratan la Ley 388 de 1997 y las normas que la desarrollan o reglamentan”.

Que el mencionado artículo establece la unidad de medida de los certificados de derechos de construcción, la forma de señalar su valor nominal y las zonas de la ciudad donde podrán ser utilizados.

 

Que conforme a las disposiciones del mismo Acuerdo 118 de 2003 del Concejo de Bogotá, se hace necesario delegar en una secretaría de despacho la expedición de los certificados de Construcción y desarrollo en representación de Bogotá Distrito Capital, así como establecer los mecanismos de circulación y comercialización.

 

Que la Secretaría Distrital de Planeación tiene entre sus competencias adelantar las funciones de regulación del uso del suelo, de conformidad con la normativa que expida el Concejo Distrital y en concordancia con la normatividad nacional, tal como está dispuesto en el literal d del artículo 73 del Acuerdo Distrital 257 de 2006.

 

Que mediante Acuerdo Distrital 643 de 2016 se fusionó Metrovivienda en la Empresa de Renovación Urbano de Bogotá, señalando en su artículo 4º que la Empresa tiene por objeto principal promover y gestionar proyectos integrales de renovación urbana y, además, que  se articularía con la Secretaría de Ambiente y sus entidades adscritas, el Instituto Distrital para la Recreación y el Deporte - lDRD, el Instituto de Desarrollo Urbano - IDU, las alcaldías locales y demás entidades del orden distrital y nacional que garanticen la integridad y sostenibilidad de los proyectos de renovación y desarrollo urbano de la ciudad.

 

Que la demanda por derechos de construcción transferibles se generará en proyectos de renovación urbana y, por tanto, se enmarca dentro del objeto de la Empresa contribuir a la ejecución de esos proyectos, en desarrollo de la función que le fue asignada en el  artículo 6° numeral 26 del Acuerdo 047 de 2022, de “Estructurar un portafolio de servicios que permita el desarrollo, la ejecución, la asesoría y la consultoría de planes, programas y proyectos urbanos e inmobiliarios correspondientes a su objeto o en el Distrito Capital, los entes territoriales y la Nación”.

 

Que el numeral 1º del artículo 5º del Decreto Distrital 555 de 2021, por el que se adoptó la revisión general de los contenidos del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá Distrito Capital, señala como un objetivo de largo plazo de dicho Plan, “Proteger la estructura ecológica principal y los paisajes bogotanos y generar las condiciones de una relación más armoniosa y sostenible de la ciudad con su entorno rural. El Distrito Capital busca proteger, consolidar, conectar y apropiar socialmente, todos los elementos de importancia paisajística y ambiental, para mejorar la calidad vida de sus habitantes, actuales y futuros, y la calidad de los ecosistemas urbanos, rurales, distritales y regionales”.

 

Que el numeral 3 del artículo 13 ibidem contempla entre los principios orientadores del Modelo de Ocupación Territorial -MOT- la “Consolidación de los bordes urbano-rurales para proteger el suelo rural y las áreas de importancia ambiental del avance de la urbanización informal y mejorar la calidad de los asentamientos humanos de borde con más y mejores espacios públicos y colectivos, y prácticas sostenibles de uso y ocupación del territorio”.

 

Que el numeral 6 del artículo 42 ibidem señala como parte de las estrategias para la estructura ecológica distrital la “Definición e implementación de medidas que conlleven a fortalecer el carácter y función ecosistémica de los bordes rural – urbano, teniendo en cuenta sus potencialidades con el fin de controlar la expansión urbana y contribuir a la reducción de los déficits en espacio público y equipamientos”.

 

Que el artículo 265 ídem señaló que las obligaciones urbanísticas de carácter general son aquellas que deberán ser recuperadas por uno o varios instrumentos que garanticen el reparto equitativo de cargas y beneficios y entre ellas se incluyen las correspondientes a la estructura ecológica distrital, como son el suelo y la construcción de parques estructurantes y el suelo y, en caso de requerirse, la intervención en áreas protegidas de los órdenes nacional, regional y distrital.

 

Que, en concordancia con lo anterior, el artículo 325 del Plan de Ordenamiento Territorial estableció que la transferencia de derechos de construcción es un “(…) mecanismo alternativo para la adquisición de los terrenos localizados (sic) la estructura ecológica principal localizada (sic) en el suelo de protección, que a su vez cumple finalidades de distribución equitativa de cargas y beneficios al asignar índices de construcción a los terrenos sometidos a restricciones de edificabilidad o de uso o destinados al uso público, que serán comprados por los propietarios de terrenos en suelo urbano con tratamiento de desarrollo, renovación o consolidación que quieran acceder a edificabilidades adicionales o utilizar esta alternativa de cumplimiento de las obligaciones urbanísticas”.   

 

Que los artículos 326 y 522 ibidem delimitan el esquema de transferencia de Derechos de Construcción y desarrollo para la adquisición de suelos en Estructura Ecológica Principal, así como definen las áreas generadoras y receptoras.

 

Que los mencionados artículos señalan las zonas generadoras priorizadas, que hacen parte de la estructura ecológica principal y las zonas receptoras que son aquellas donde podrán ser utilizados los derechos de construcción.

 

Que además, el  mismo artículo 326 dispone que la Secretaría Distrital de Ambiente reglamentará el índice de construcción para cada sector de acuerdo con las condiciones de conservación de los terrenos, de tal forma que se les asigne un índice de construcción mayor a aquellos terrenos en condiciones óptimas de conservación o con proyectos de restauración y un índice de construcción menor a aquellos terrenos sin condiciones de conservación y sin proyecto de restauración que presente estados de deterioro o degradación ambiental. Asimismo, señala que podrá asignar, mediante resolución, derechos de construcción a áreas diferentes a las identificadas en este artículo, cuando los propietarios voluntariamente propongan acceder a este mecanismo, siempre y cuando sean terrenos que aseguren condiciones de conectividad y de continuidad de las áreas priorizadas.

 

Que, el artículo 327 ejusdem, estableció las condiciones para el desarrollo de proyectos en áreas de actividad en grandes servicios metropolitanos, en los tratamientos de consolidación y renovación urbana que incluyan usos residenciales, en concordancia con la condición 2 fijada en el artículo 243 del mismo decreto, donde además fijó el índice de construcción aplicable para el uso residencial a los suelos con usos dotacionales e industriales preexistentes. Además de determinar las obligaciones urbanísticas y las reglas para la permanencia de los usos no residenciales estableció la exigencia de adquirir derechos de construcción a los propietarios de predios localizados en las zonas generadoras, cuando se vaya a licenciar usos residenciales. Esta exigencia genera la demanda por los metros cuadrados de construcción transferibles asignados a las zonas generadoras.

    

Que en definitiva los artículos 325, 326, 327 y 522 ibidem contemplan la asignación de derechos de construcción transferibles como un mecanismo alternativo para la adquisición de terrenos localizados en la estructura ecológica principal en suelo rural para ser destinados al uso público y para incentivar procesos de restauración de ecosistemas. Así mismo, el artículo 523 ibidem estableció las características de los certificados de derechos de construcción, así como su vigencia.

 

Que según el artículo 508 del Decreto Distrital 555 de 2021, los instrumentos de financiación y gestión del suelo para el desarrollo territorial son aquellos “que facilitan la ejecución de actuaciones y acciones urbanísticas, que permiten asegurar el reparto equitativo de cargas y beneficios” y según el artículo 509 dicho reparto busca armonizar la relación entre la autorización de mayores aprovechamientos urbanísticos y las necesidades colectivas de suelo y de recursos, con el propósito de alcanzar los objetivos del plan ordenamiento territorial.

 

Que el numeral 2 del artículo 510 ibidem establece como ámbito espacial de reparto a nivel general “la gestión del suelo de la estructura ecológica principal”, cuyo alcance es el señalado en los artículos 265, 325 y 522.

 

Que adicionalmente el parágrafo 1 del artículo 522 ibidem establece que la Administración Distrital podrá utilizar una parte de los derechos de construcción y desarrollo para transferirlos o venderlos en subastas para apoyar la gestión del suelo en las zonas generadoras.

 

Que el artículo 524 del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) estableció el procedimiento para la implementación de los certificados de derechos de construcción. Este mecanismo de adquisición pública de suelo en la estructura ecológica principal comprende la oferta voluntaria de los predios situados en las zonas generadoras y su adquisición, igualmente voluntaria, por parte de la Secretaría Distrital de Ambiente. La entrega de estos certificados está sujeta a la transferencia y entrega física de los predios. El propietario al que se asignen los derechos de construcción tiene la opción de negociarlos directamente con un constructor o de solicitar su venta en subastas. Adicionalmente, el mismo artículo 524 proporcionó directrices para la gestión de este mecanismo, mediante un contrato fiduciario.

 

Que, teniendo en cuenta que dentro de las áreas generadoras se puede encontrar una oferta de predios significativa, se hace necesario establecer criterios de priorización para la adquisición que sean armónicos con las capacidades administrativas de la Secretaría Distrital de Ambiente. Tales criterios están asociados a la localización, el tamaño, la accesibilidad, las acciones judiciales, así como las presiones o amenazas de origen antrópico que puedan poner en riesgo la calidad ambiental del ecosistema.

 

Que, el instrumento de que trata el presente decreto  busca la consolidación de zonas de especial importancia ecológica,  particularmente en áreas sobre las que recaen decisiones judiciales orientadas a su protección y conservación, lo que hacen necesario priorizar su adquisición, tales como la Reserva Forestal Productora Thomas Van der Hammen o los cerros orientales, y en consecuencia, se requiere establecer mecanismos que en forma eficiente incentiven a los interesados tanto de las zonas generadoras como de las receptoras, a la utilización de esta alternativa para la adquisición de suelo, mediante la asignación de metros cuadrados transferibles adicionales a los inicialmente adquiridos para aquellos que usen este instrumento en los condiciones aquí previstas.

 

Que, en línea con lo anterior, el mecanismo de transferencia de derechos de construcción y desarrollo sirve también para impulsar los procesos de restauración ecológica de los predios a adquirir en zonas generadoras, para lo cual se podrán suscribir acuerdos de conservación de acuerdo con lo previsto en el artículo 11 de la Ley 165 de 1994 y lo dispuesto en el Plan de Desarrollo Distrital “Un Nuevo Contrato Social y Ambiental para la Bogotá del Siglo XXI 2020-2024”

 

Que, el Artículo 543 del Decreto Distrital 555 del 2021 define los acuerdos para la conservación y restauración como acuerdos de buena voluntad que se pueden implementar entre personas naturales, entidades u organizaciones públicas, privadas o comunitarias, con el fin de alcanzar objetivos comunes de conservación y restauración en terrenos de propiedad privada.

 

Que, de acuerdo con el principio presupuestal de programación integral, previsto en el artículo 17 del Decreto Nacional 111 de 1996 - Estatuto Orgánico del Presupuesto, los proyectos a realizar por parte de la administración pública deben prever en sus componentes tanto los gastos de inversión como de funcionamiento necesarios para su ejecución y operación, tales como recursos humanos, físicos y financieros.

 

Que, en concordancia con lo expuesto se hace necesario establecer una estimación del valor a pagar por metro cuadrado de construcción transferible en aras de garantizar la viabilidad del instrumento. Tal valor responde a las variables de mercado para cada zona generadora, por lo que el anexo técnico describe los elementos que se consideraron para su definición, tales como el comportamiento estadístico del valor catastral, la clase de suelo, el potencial de desarrollo y el comportamiento de mercado, siendo estas las variables propias de los negocios inmobiliarios.

 

Que, de acuerdo con lo anterior, se hace necesario reglamentar los mecanismos de generación, adquisición y negociación de los certificados de transferencias de derechos de construcción con el objeto de fortalecer las áreas de la estructura Ecológica Distrital de Bogotá.

 

En mérito de lo expuesto,

 

DECRETA:

 

CAPÍTULO I 

 

DISPOSICIONES GENERALES

 

Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación. Reglamentar la implementación del esquema de transferencia de derechos de construcción y desarrollo como mecanismo alternativo para la adquisición de predios, así como para financiar los procesos de restauración y la habilitación del uso público en zonas determinadas de la estructura ecológica principal en el Distrito Capital.

 

El mecanismo de que trata el presente decreto aplicará de manera exclusiva para predios que no hayan iniciado otro proceso de adquisición con la Secretaría Distrital de Ambiente u otra entidad que actúe en su nombre.

 

Artículo 2. Sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios de soporte a la transferencia de derechos de construcción y desarrollo para la estructura ecológica principal. La transferencia de derechos de construcción y desarrollo tendrá como base un sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios que vincula zonas receptoras con zonas generadoras, de forma que, con base en la estimación de la demanda para usos residenciales en las zonas receptoras, durante la vigencia del plan de ordenamiento territorial, se establecen índices de construcción diferenciados en las zonas generadoras.

 

Los factores que se tendrán en cuenta para la asignación de los índices de construcción serán los siguientes:

 

2.1. Localización, características físicas y extensión de los componentes de las zonas generadoras priorizadas, que hacen parte de la estructura ecológica principal.

 

2.2. Valores catastrales de los predios de las zonas generadoras, como parámetro de referencia para determinar las diferencias de precios entre zonas.

 

2.3. Estado de conservación según lo establecido en la Resolución SDA 03918 de 2019 o el acto administrativo que la modifique o la sustituya.

 

Artículo 3. Zonas generadoras. Por zonas generadoras se entienden aquellos componentes de la estructura ecológica principal que podrán ser destinados al uso público, donde se asignarán derechos de construcción y desarrollo como forma de pago por la venta voluntaria de los predios allí ubicados a la Secretaría Distrital de Ambiente o a la entidad que haga sus veces, o a la que esta designe. Estos derechos de construcción transferibles podrán ser enajenados a los propietarios de los predios en suelo urbano interesados en obtener licencias urbanísticas para la construcción de usos residenciales en el área de actividad de grandes servicios metropolitanos. Las zonas generadoras priorizadas son las siguientes:

 

3.1. Los parques de borde de los Cerros Orientales, definidos como áreas de intervención del área de ocupación pública prioritaria, de acuerdo con la Resolución 463 de 2005 del entonces Ministerio de Ambiente, Ciudad y Territorio y en concordancia con el Decreto Distrital 485 de 2015; adoptado en cumplimiento de la sentencia del Consejo de Estado del 5 de noviembre de 2013, proferida dentro del expediente 25000232500020050066203.

 

3.2. La red de parques del río Bogotá, a la que se refiere el artículo 68 del Decreto Distrital 555 de 2021, que incluye el parque lineal del río Bogotá, establecido en el Acuerdo CAR 37 de 2018 y sus áreas complementarias para la adaptación al cambio climático, compuestas por una franja diferenciada por tramos discontinuos que se encuentra entre los tejidos urbanos de borde y el parque lineal.

 

3.3. La subzona de manejo y uso de importancia ambiental del POMCA del río Bogotá.

 

3.4. La Reserva Forestal Regional productora del Norte de Bogotá Thomas Van der Hammen, la cual fue declarada por la Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca mediante el Acuerdo 011 de 2011 y que a su vez adoptó su plan de manejo ambiental a través del Acuerdo 021 de 2014.

 

Parágrafo 1: En armonía con el parágrafo 1 del artículo 326 del Decreto Distrital 555 de 2021, la Secretaría Distrital de Ambiente podrá priorizar otras zonas de importancia ambiental como generadoras, en la medida en que se consoliden las áreas aquí dispuestas y se establezca su viabilidad.

 

Parágrafo 2. Los predios ubicados en las zonas generadoras priorizadas iniciarán el proceso establecido en el presente decreto, una vez sean aprobadas en el comité de predios de la SDA.

 

Artículo 4. Zonas receptoras. Las zonas receptoras serán aquellas localizadas en suelo urbano, en tratamientos de consolidación o de renovación urbana, que tienen asignada el área de actividad de Grandes Servicios Metropolitanos, donde se busque desarrollar usos residenciales, de acuerdo con el numeral 2 de la  condición 2 del artículo 243 “Usos del suelo permitidos por área de actividad” del Decreto Distrital 555 de 2021, teniendo en cuenta el límite de edificabilidad máxima y las obligaciones y condiciones del artículo 327 del mismo Decreto.

 

Artículo 5. Uso de los certificados de derechos de construcción de acuerdo con la localización de las zonas receptoras. La exigencia de adquirir certificados de derechos de construcción aplicable a los predios delimitados en las áreas de actividad de grandes servicios metropolitanos que se encuentran por fuera del ámbito de las Actuaciones Estratégicas empezará a operar desde la vigencia del presente Decreto.

 

Para los predios delimitados en las áreas de actividad de grandes servicios metropolitanos que se encuentren dentro del ámbito de las Actuaciones Estratégicas esta exigencia operará a partir de la vigencia de cada uno de los decretos que las reglamenten, de acuerdo con lo establecido en el artículo 480 del Decreto Distrital 555 de 2021.

 

Artículo 6. Modificado por el art. 1, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Alcance y finalidades de la gestión del suelo para la estructura ecológica principal. La gestión de suelo para la estructura ecológica principal, a través de la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, tendrá entre otras las siguientes finalidades: 

    

6.1 La adquisición de predios.

 

6.2 La promoción de procesos de restauración y conservación.

 

6.3 La disponibilidad de recursos para que la Administración Distrital pueda:

    

a) Habilitar parques contemplativos y otras alternativas de uso público en las zonas generadoras.

     

b) Adquirir suelo de conformidad con lo establecido en el parágrafo 1 del artículo 524 del Decreto Distrital 555 de 2021

    

c) Cubrir los costos de administración, gastos por custodia de los certificados, gastos operativos y/o comisiones fiduciarias del mecanismo fiduciario, costos asociados a la gestión del suelo, gastos por supervisión o pago de impuestos cuando aplique, y en general, todos aquellos que se requieran para la operación del mecanismo fiduciario o atender los costos y gastos de las entidades competentes que se relacionen con la implementación del instrumento, ya sea directamente o a través de terceros, y la remuneración por los servicios que preste la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. para la implementación del instrumento.

El texto original era el siguiente:

Artículo 6. Alcance y finalidades de la gestión del suelo para la estructura ecológica principal. La gestión de suelo para la estructura ecológica principal, a través de la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, tendrá entre otras las siguientes finalidades:  

6.1 La adquisición de predios

6.2 La promoción de procesos de restauración y conservación.

6.3  La disponibilidad de recursos para que la Administración Distrital pueda:

- Habilitar parques contemplativos y otras alternativas de uso público en las zonas generadoras.

- Cubrir los costos de gestión del instrumento que se reglamenta en el presente decreto.

- Adquirir suelo de conformidad con lo establecido en el parágrafo 1 del artículo 524 del Decreto Distrital 555 de 2021.

 

CAPÍTULO II 

 

ÍNDICES DE CONSTRUCCIÓN PARA LA ASIGNACIÓN DE METROS CUADRADOS TRANSFERIBLES A LOS PREDIOS DE LAS ZONAS GENERADORAS

 

Artículo 7. Materialización de los índices de construcción a través de los certificados de transferencia asignados a los predios localizados en las zonas generadoras. Los índices de construcción materializados a través de los certificados de transferencia serán la forma de pago para la adquisición de predios en zonas generadoras y sólo podrán usarse en las zonas receptoras establecidas en el presente decreto.

 

Estos índices se determinarán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el artículo 2 del presente decreto y las tablas de equivalencias, que se expresarán en metros cuadrados.

 

Artículo 8. Estimación de la demanda por derechos de construcción transferibles. La estimación de la demanda de metros cuadrados de construcción transferibles desde las zonas generadoras tendrá en cuenta los siguientes aspectos:

 

8.1. Las disposiciones establecidas en el Decreto Distrital 555 de 2021 para las zonas receptoras, que incluyen las condiciones para construir usos residenciales, los límites máximos de edificabilidad, los usos industriales o dotacionales preexistentes y las obligaciones urbanísticas.

 

8.2. El potencial de desarrollo de los predios, de acuerdo con sus condiciones físicas.

 

8.3. La incidencia sobre las ventas y sobre el precio del suelo, del valor a pagar por los derechos de construcción, teniendo en cuenta tanto el marco normativo como las condiciones del mercado.

 

8.4. La proyección del comportamiento de la construcción de usos residenciales en la ciudad y, en particular, en el área de actividad de grandes servicios metropolitanos.

 

Parágrafo 1. La metodología utilizada para la estimación de la demanda se indica en el anexo técnico del presente Decreto, que hace parte integral del mismo. Su aplicación y actualización estará a cargo de la Secretaría Distrital de Planeación o quien haga sus veces.

 

Parágrafo 2. Los propietarios de predios en las zonas receptoras deberán adquirir los certificados de derechos de construcción y desarrollo que representen el número de metros cuadrados para usos residenciales que pretendan licenciar de conformidad con lo previsto en el artículo 266 del Decreto distrital 555 de 2021.

 

Artículo 9. Priorización de la adquisición de las zonas generadoras. Hasta tanto se adopten las Actuaciones Estratégicas, tendrán prioridad para la adquisición de predios mediante el otorgamiento de derechos de construcción transferibles el Área de Ocupación Pública Prioritaria de los Cerros Orientales y la Reserva Thomas van der Hammen.

 

Artículo 10. Tablas para la asignación diferenciada de los índices de construcción transferibles. Los índices de construcción de los predios localizados en las zonas generadoras, asignados de acuerdo con su localización geográfica, las diferencias de sus valores catastrales y su estado de conservación serán:

 

 

Artículo 11. Modificado por el art. 2, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Criterios y lineamientos para el concepto del estado de conservación de los predios localizados en las zonas generadoras. Para establecer el estado de conservación de los predios localizados en las zonas generadoras se aplicarán los criterios, lineamientos y procedimientos contenidos en la Resolución No. 03918 de 2019 y la Circular 06 de 13 de noviembre de 2024 expedidas por la Secretaría Distrital de Ambiente, o las normas que las adicionen, modifiquen o sustituyan.  

    

Parágrafo. Sin perjuicio de las sanciones impuestas de conformidad con la Ley 1333 de 2009, la autoridad ambiental, previa revisión, podrá adquirir los predios que se encuentren inmersos en un proceso sancionatorio ambiental.

El texto original era el siguiente:

Artículo 11. Criterios y lineamientos para certificar el estado de conservación de los predios localizados en las zonas generadoras. Para establecer el estado de conservación de los predios localizados en las zonas generadoras se aplicarán los criterios, lineamientos y procedimientos contenidos en la Resolución No. 03918 de 2019 expedida por la Secretaría Distrital de Ambiente, o en las normas que la sustituyan o modifiquen.   

Parágrafo. Sin perjuicio de las sanciones impuestas de conformidad con la Ley 1333 de 2009, la autoridad ambiental -previa revisión- podrá adquirir los predios que se encuentren inmersos en un proceso sancionatorio ambiental.

 

CAPÍTULO III 

 

USO DE LOS CERTIFICADOS DE DERECHOS DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO PARA LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS EN LAS ZONAS GENERADORAS

 

Artículo 12. Modificado por el art. 3, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Alternativas para la adquisición de predios mediante transferencia de derechos de construcción y desarrollo. La adquisición de predios de las zonas generadoras se concretará a través de las siguientes alternativas:

    

12.1 Oferta de los predios a la Secretaría Distrital de Ambiente-SDA, por parte de los propietarios de las zonas generadoras, para que los derechos de construcción sean enajenados en subastas.

    

12.2 Oferta de los predios a la Secretaría Distrital de Ambiente-SDA, conjuntamente por parte de los propietarios de predios en una zona generadora y promotores de proyectos en el área de actividad de Grandes Servicios Metropolitanos, cuando previamente hayan concretado una negociación de los certificados de derechos de construcción y desarrollo.

    

12.3 Emisión anticipada de certificados de construcción y desarrollo por parte de la Secretaría Distrital de Ambiente, para ser subastados a través del vehículo fiduciario o mecanismo que la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., disponga, con el fin de recaudar los recursos que se destinarán a los fines previstos en el artículo 6 del presente decreto, en concordancia con el parágrafo 1 del artículo 524 del Decreto Distrital 555 de 2021.

 

Parágrafo 1. La subasta será realizada a través de la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. o la sociedad fiduciaria designada para tal efecto.

El texto original era el siguiente:

Artículo 12. Alternativas para la adquisición de predios mediante transferencia de derechos de construcción y desarrollo.  La adquisición de predios de las zonas generadoras se concretará a través de las siguientes alternativas:

12.1 Oferta de los predios a la Secretaría Distrital de Ambiente-SDA, por parte de los propietarios de las zonas generadoras, con el fin que los derechos de construcción sean enajenados en subastas.

12.2. Oferta de los predios a la Secretaría Distrital de Ambiente-SDA, conjuntamente por parte de un propietario de predios en una zona generadora y un promotor de un proyecto en el área de actividad de Grandes Servicios Metropolitanos, cuando previamente hayan concretado una negociación de los certificados de derechos de construcción y desarrollo.

Artículo 13. Modificado por el art. 4, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Oferta y venta directa de predios. En el marco de esta alternativa, se llevarán a cabo las siguientes actividades:

 

13.1. Los propietarios de los predios ubicados en las zonas generadoras priorizadas los   ofrecerán a la Secretaría Distrital de Ambiente, expresando su interés de venderlos y de recibir como pago los certificados de derechos de construcción y desarrollo.

    

13.2. La Secretaría Distrital de Ambiente elaborará el análisis desde el punto de vista técnico y jurídico para verificar la localización dentro de área generadora, la coincidencia de áreas en títulos y en las bases catastral y registral; igualmente, se verificará la situación del inmueble respecto a la existencia de construcciones u ocupaciones.

 

13.3. De manera posterior la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., conforme a la solicitud de la Secretaría Distrital de Ambiente, sobre los predios que dicha Secretaría haya analizado, realizará el estudio de títulos de los predios ofertados, de acuerdo con el procedimiento aplicable.

 

13.4. Una vez establecida la viabilidad jurídica de la transferencia de dominio de los predios, se adelantará por parte de la Secretaría Distrital de Ambiente el trámite de expedición del concepto del estado de conservación, de acuerdo con la Resolución No. 03918 de 2019 y la Circular 06 de 13 de noviembre de 2024 expedidas por la Secretaría Distrital de Ambiente, o las normas que las adicionen, modifiquen o sustituyan, que servirá de base para asignar los metros cuadrados de construcción destinados a usos residenciales, a partir de la información jurídica, topográfica y catastral disponible en el momento. 

 

13.5. En caso de que los derechos de construcción y desarrollo correspondientes a los predios ofrecidos para la venta excedan la estimación de la demanda anual, la Secretaría Distrital de Ambiente aplicará los criterios de priorización establecidos en el artículo 16 del presente Decreto.

 

13.6. Una vez aceptada la oferta, se realizarán los trámites para la transferencia de dominio mediante enajenación voluntaria y se procederá a la entrega real y material de los predios.

 

13.7. Realizada la anotación en el folio de matrícula inmobiliaria y recibido el inmueble, libre de ocupaciones y con saneamiento predial, la Secretaría Distrital de Ambiente, de forma directa o a través del encargo fiduciario, hará la emisión y entrega de los certificados de derechos de construcción y desarrollo correspondientes al interesado, para que proceda a comercializarlos en subastas de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto.

 

13.8. En todo caso, el titular de los certificados de construcción podrá optar por venderlos directamente, en cualquier momento.

 

Parágrafo. Cuando sea necesario realizar acciones de saneamiento predial, el propietario interesado deberá informar a la Secretaría Distrital de Ambiente el inicio de los procedimientos con efectos registrales y/o corrección de área y/o linderos mediante escrituras aclaratorias ante la autoridad competente. Durante este término la Secretaría Distrital de Ambiente - SDA suspenderá el trámite de adquisición predial.

El texto original era el siguiente:

Artículo 13. Oferta y venta directa de predios. En el marco de esta alternativa, se llevarán a cabo las siguientes actividades:

13.1.  Los propietarios de los predios ubicados en las zonas generadoras priorizadas los   ofrecerán a la SDA, expresando su interés de venderlos y de recibir como pago certificados de derechos de construcción y desarrollo.

13.2. La SDA elaborará el estudio preliminar de títulos y verificará la situación del inmueble respecto a la existencia de construcciones u ocupaciones, y el estado de conservación según lo establecido en la Resolución SDA No. 03918 de 2019 o la norma que haga sus veces.

13.3.  Una vez establecida la viabilidad jurídica de la transferencia de dominio de los predios, se adelantará por parte de la SDA el trámite de expedición del certificado del estado de conservación, que servirá de base para asignar los metros cuadrados de construcción destinados a usos residenciales.

13.4.  En caso de que los derechos de construcción y desarrollo correspondientes a los predios ofrecidos para la venta excedan la estimación de la demanda anual, la SDA aplicará los criterios de priorización establecidos en el artículo 16 del presente Decreto.

13.5.  Una vez aceptada la oferta, se realizarán los trámites para la transferencia de dominio mediante enajenación voluntaria y se procederá a la entrega real y material de los predios.

13.6.  Realizada la anotación en el folio de matrícula inmobiliaria y recibido el inmueble, libre de ocupaciones y con saneamiento predial, se hará entrega de los certificados de derechos de construcción y desarrollo correspondientes al interesado, para que proceda a comercializarlos en subastas de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto.

13.7. En todo caso, el titular de los certificados de construcción podrá optar por venderlos directamente, en cualquier momento.

Parágrafo: El documento de compraventa podrá contener una cláusula resolutoria que se hará efectiva si los certificados no se venden en dos subastas consecutivas.

 

Artículo 14. Modificado por el art. 5, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Oferta de predios cuando exista una negociación con promotores de proyectos en las zonas receptoras. Los propietarios de los predios ubicados en las zonas generadoras podrán llevar a cabo negociaciones directas de los derechos de construcción y desarrollo con los interesados en licenciar proyectos en las zonas receptoras. En cuyo caso, las partes informarán a la Secretaría Distrital de Ambiente, quien elaborará el análisis técnico y jurídico y la revisión de la situación del predio y, emitirá, en caso de ser viable, el concepto del estado de conservación con base en el cual esta entidad asignará el número de certificados de derechos de construcción y desarrollo a obtener y a partir del cual los interesados podrán establecer el valor de la transacción.

    

Una vez se suscriba y registre la escritura pública de enajenación del predio localizado en la zona generadora y se realice su entrega real y material, libre de todo tipo de ocupaciones, limitaciones o gravámenes, la Secretaría Distrital de Ambiente impartirá la instrucción a la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. o a quien ésta designe, para que se expidan los certificados autorizados por el Comité de Adquisición Predial a favor de los promotores de proyectos en las zonas receptoras.

Artículo 14.1. Adicionado por el art. 6, Decreto 564 de 2025. <El texto adicionado es el siguiente> Emisión y venta anticipada de certificados. La Secretaría Distrital de Ambiente emitirá de manera anticipada los certificados de derechos de construcción y desarrollo, e informará a la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., para que sean comercializados mediante subasta, directamente o a través de la sociedad fiduciaria correspondiente. Los recursos obtenidos por la venta anticipada serán destinados a las finalidades señaladas en el artículo 6 del presente Decreto.

 

Parágrafo 1.  Previo a cada subasta, la Secretaría Distrital de Ambiente, a través del Comité de Adquisición de predios o cuerpo colegiado que reemplace esta instancia, definirá el número de certificados de construcción y desarrollo a los que hace referencia el numeral 12.3. del artículo 12 del presente decreto, con base en una estimación de predios ofertados, y la demanda de vivienda con fundamento en los insumos técnicos suministrados por la Secretaría Distrital de Planeación y la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. 

 

Parágrafo 2. La Secretaría Distrital de Ambiente y la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. determinarán la necesidad de suscribir o no un instrumento jurídico aplicable, con el fin de regular los pagos a que hubiere lugar por las labores a desempeñar por esta última, en relación con la gestión del suelo y actividades relacionadas con la administración del mecanismo fiduciario o a través de algún mecanismo similar que haga sus veces.

El texto original era el siguiente:

Artículo 14. Oferta de predios cuando exista una negociación con promotores de proyectos en las zonas receptoras. Los propietarios de los predios ubicados en las zonas generadoras podrán llevar a cabo negociaciones directas de los derechos de construcción con los interesados en licenciar proyectos en las zonas receptoras.

En caso de que se concrete alguna transacción, lo informarán a la Secretaría Distrital de Ambiente, quien manifestará su intención de adquirir el predio ofrecido y realizará el estudio preliminar de títulos y la revisión de la situación del predio, emitirá el certificado de estado de conservación, con base en el cual asignará los metros cuadrados transferibles destinados a usos residenciales.

Una vez se suscriba y registre la escritura pública de enajenación del predio localizado en la zona generadora y se realice su entrega real y material, libre de todo tipo de ocupaciones, se hará entrega del certificado de derechos de construcción emitido por la SDA, a través de una sociedad fiduciaria, que actuará en condición de mandataria-administradora y previa instrucción de Renobo.

Artículo 15. Modificado por el art. 7, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Elaboración de análisis técnico, jurídico y expedición del concepto del estado de conservación. La Secretaría Distrital de Ambiente elaborará el análisis desde el punto de vista técnico y jurídico, que permita establecer la viabilidad para continuar con el procedimiento de adquisición de predios ofertados por los interesados para su compra por parte del Distrito Capital, y en caso de ser viable, expedirá el concepto de conservación y restauración, sin costo para el solicitante.

El texto original era el siguiente:

Artículo 15. Elaboración preliminar de estudios de títulos y expedición del certificado de conservación y restauración. La Secretaría Distrital de Ambiente elaborará el estudio preliminar de títulos y expedirá el certificado de conservación y restauración, sin costo para el solicitante.

Artículo 16. Criterios de priorización para la adquisición de los predios ofrecidos en venta mediante certificados de derechos de construcción y desarrollo. Cuando los derechos de construcción que correspondan a los predios ofrecidos superen el 75% de la demanda estimada para el respectivo año, se aplicarán los siguientes criterios de priorización para las compras:

 

 

Artículo 17. Modificado por el art. 8, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Incentivos para la puesta en marcha del instrumento. Se aplicarán los siguientes incentivos para facilitar la puesta en marcha de la transferencia de derechos de construcción:

 

17.1 Para los propietarios de predios en las zonas generadoras, programadas en el corto plazo en el artículo 9 del presente Decreto.

 

A los propietarios de predios en el área de ocupación pública prioritaria de los Cerros Orientales o en la reserva Thomas van Der Hammen, cuya venta sea ofrecida, aceptada y formalizada por el propietario, hasta el 31 de diciembre de 2026, se les reconocerá un 10% adicional de los metros cuadrados transferibles que resulten de la evaluación del estado de conservación del predio, de conformidad con lo establecido en el artículo 10 del presente Decreto.

 

17.2. Para los promotores de proyectos con usos residenciales en el área de actividad de grandes servicios metropolitanos. Los promotores de proyectos que adquieran certificados de derechos de construcción en las dos primeras subastas recibirán un 10% más de metros cuadrados transferibles, adicionales a los inicialmente adquiridos.

 

Parágrafo 1. El límite para el reconocimiento de este incentivo también estará dado por la demanda estimada para el año 2026 por la Secretaría Distrital de Planeación.

 

Parágrafo 2. En los casos en que se haya suspendido el trámite de adquisición predial para adelantar procedimientos con efectos registrales y/o corrección de área y/o linderos mediante escrituras aclaratorias, la Secretaría Distrital de Ambiente continuará con el procedimiento de adquisición predial, salvaguardando la posibilidad de acceder al incentivo. El término para comunicar a la SDA será de un año a partir de la radicación ante la entidad competente. En caso de no informar la culminación del procedimiento a la SDA procederá el desistimiento y archivo del trámite de adquisición predial.

Otras modificaciones:  Modificado por el art. 1, Decreto 483 de 2024.

 

El texto original era el siguiente:

Artículo 17. Incentivos para la puesta en marcha del instrumento.  Se aplicarán los siguientes incentivos para facilitar la puesta en marcha de la transferencia de derechos de construcción:

17.1 Para los propietarios de predios en las zonas generadoras, programadas en el corto plazo en el artículo 9 del presente Decreto.

A los propietarios de predios en el área de ocupación pública prioritaria de los Cerros Orientales o en la reserva Thomas van der Hammen, cuya venta sea ofrecida, aceptada y formalizada durante el primer año de la entrada en vigencia del presente acto administrativo se les entregará un 10% adicional de los metros cuadrados transferibles que resulten de la evaluación del estado de conservación del predio, de conformidad con lo establecido en el artículo 10 del presente Decreto.

17.2. Para los promotores de proyectos con usos residenciales en el área de actividad de grandes servicios metropolitanos. Los promotores de proyectos que adquieran certificados de derechos de construcción en las dos primeras subastas recibirán un 10% más de metros cuadrados transferibles, adicionales a los inicialmente adquiridos.

Parágrafo. El límite para el reconocimiento de este incentivo también estará dado por la demanda estimada para el año 2024 por la Secretaría Distrital de Planeación.

 

Artículo 18. Facultad de la Secretaría Distrital de Ambiente para adquirir los predios mediante expropiación. La adquisición de predios mediante la transferencia de derechos de construcción y desarrollo no limita ni suspende la facultad de la Secretaría Distrital de Ambiente para adquirir suelo de la estructura ecológica principal mediante enajenación voluntaria o mediante expropiación de conformidad con lo previsto en la normativa vigente y aplicable.

 

CAPÍTULO IV 

 

USO DE CERTIFICADOS DE DERECHOS DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO PARA PROMOVER PROCESOS DE RESTAURACIÓN.

 

Artículo 19. Modificado por el art. 9, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Acuerdos de conservación y restauración mediante asignación y entrega de derechos de construcción y desarrollo. En aplicación del artículo 543 del Decreto Distrital 555 de 2021, los propietarios de predios localizados en las zonas generadoras que estén en estado de deterioro o degradación podrán proponer a la Secretaría Distrital de Ambiente la suscripción de un acuerdo de conservación y restauración con el fin de mejorar los índices de construcción, de que trata el artículo 10 del presente Decreto, que recibirán por la venta posterior de sus predios.

En el acuerdo de conservación y restauración se pactará una de las siguientes alternativas:

19.1. Que la restauración se financie con recursos del propietario, y se lleve a cabo con el acompañamiento técnico de la Secretaría Distrital de Ambiente.

19.2. Que el propietario inicie la restauración con la entrega del diez por ciento (10%) de los derechos de construcción que corresponderían a un predio restaurado, según las tablas del artículo 10 del presente Decreto, los cuales pueden ser comercializados como forma de financiación de la restauración.  El proceso de restauración inicia cuando el propietario radica y la Secretaría Distrital de Ambiente - SDA aprueba el plan de restauración, que incluye diagnóstico, diseño, mantenimiento, presupuesto y cronograma de actividades.

El saldo restante de los derechos de construcción se entregará al propietario según el cumplimiento de las obligaciones acordadas entre las partes en el Acuerdo de Conservación donde se establecerán, avances, plazos, porcentaje de pagos en certificados de derechos de construcción y desarrollo, mantenimientos y evaluación del estado de conservación en un plazo máximo de 3 años.

Parágrafo 1. Cuando se aplique el acuerdo de conservación y restauración previsto en el numeral 19.2 del presente artículo, se deberá suscribir además una promesa de compraventa del predio a favor de la Secretaría Distrital de Ambiente. En caso de incumplimiento o desistimiento del promitente vendedor, este reembolsará en dinero el equivalente al anticipo pagado por la Secretaría, a razón del valor nominal por cada certificado, fijado como monto mínimo admisible para participar en subastas, que se actualizará anualmente de acuerdo con el Índice de Valorización Inmobiliaria Urbano.

Parágrafo 2. Cuando la oferta de predios para acuerdos de conservación para la restauración supere la demanda estimada para el respectivo año, se aplicarán los criterios de priorización establecidos en el artículo 16 del presente Decreto.

El texto original era el siguiente:

Artículo 19. Acuerdos de conservación y restauración mediante asignación y entrega de derechos de construcción y desarrollo. En aplicación del artículo 543 del Decreto Distrital 555 de 2021, los propietarios de predios localizados en las zonas generadoras que estén en estado de deterioro o degradación podrán proponer a la Secretaría Distrital de Ambiente la suscripción de un acuerdo de conservación y restauración con el fin de mejorar los índices de construcción, de que trata el artículo 10 del presente Decreto, que recibirán por la venta posterior de sus predios.

En el acuerdo de conservación y restauración se pactará una de las siguientes alternativas:

19.1. Que la restauración se financie con recursos del propietario, y se lleve a cabo con el acompañamiento técnico de la Secretaría Distrital de Ambiente.

19.2. Que el propietario inicie la restauración con la entrega del diez por ciento (10%) de los derechos de construcción que corresponderían a un predio restaurado, según las tablas del artículo 10 del presente Decreto, los cuales pueden ser comercializados como forma de financiación. El proceso de restauración podrá contar con la asistencia técnica de la Secretaría Distrital de Ambiente.

El noventa por ciento (90%) restante de los derechos de construcción se entregará al propietario una vez verificada la restauración del predio y conforme al resultado que arroje la evaluación de las condiciones ambientales.

Parágrafo 1.  Cuando el propietario realice la restauración conforme a lo establecido en el numeral 2 del presente artículo, se deberá suscribir un contrato de compraventa del predio a favor de la Secretaría Distrital de Ambiente como garantía en la continuidad del proceso.

Parágrafo 2. Cuando la oferta de predios para acuerdos de conservación para la restauración supere la demanda estimada para el respectivo año, se aplicarán los criterios de priorización establecidos en el artículo 16 del presente Decreto.

 

Artículo 20. Modificado por el art. 10, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Propuesta de venta del predio en restauración mediante transferencia de derechos de construcción. Una vez evaluado el proceso de restauración y aceptado por la Secretaría Distrital de Ambiente, se adelantará el procedimiento de transferencia y entrega material del predio, bajo las alternativas previstas en los numerales 12.1 y 12.2 del artículo 12 del presente Decreto.

El texto original era el siguiente:

Artículo 20. Propuesta de venta del predio restaurado mediante transferencia de derechos de construcción. Una vez culminada la restauración y aceptada por la Secretaría Distrital de Ambiente, se adelantará el procedimiento de transferencia y entrega material del predio, bajo cualquiera de las alternativas previstas en el artículo 12 del presente Decreto.

 

CAPÍTULO V 

 

SUBASTA DE CERTIFICADOS DE DERECHOS DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO

 

Artículo 21. Modificado por el art. 11, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Finalidades de las subastas de certificados de derechos de construcción y desarrollo. Las subastas periódicas, para la comercialización de certificados de derechos de construcción y desarrollo para usos residenciales, tendrán los siguientes fines:

 

21.1. Asegurar una oferta suficiente de metros cuadrados de construcción para usos residenciales, que puedan ser licenciados en las zonas receptoras, para atender la demanda estimada.

 

21.2. Comercializar los certificados de derechos de construcción y desarrollo emitidos a favor de los propietarios de predios en las zonas generadoras, como forma de pago por su enajenación voluntaria o para financiar programas de restauración.

 

21.3. Recibir los recursos en dinero que serán destinados a las finalidades señaladas en el artículo 6 del presente decreto.

El texto original era el siguiente:

Artículo 21. Finalidades de las subastas de certificados de derechos de construcción y desarrollo. Las subastas periódicas de certificados de derechos de construcción y desarrollo para usos residenciales, tendrán los siguientes fines:

21.1.  Asegurar una oferta de metros cuadrados de construcción para usos residenciales, que puedan ser licenciados en las zonas receptoras, suficiente para atender la demanda estimada.

21.2.  Comercializar los certificados de derechos de construcción entregados a los propietarios de predios en las zonas generadoras, como forma de pago por su enajenación voluntaria o para financiar programas de restauración.

21.3.  Que la Administración Distrital reciba recursos en dinero para la habilitación de los parques de borde y otras alternativas de uso público o para las intervenciones previstas en las zonas generadoras, de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial y con las normas que lo complementen o lo desarrollen. Estos recursos se utilizarán, además, para cubrir los costos de gestión de la transferencia de certificados de derechos de la certificación del estado de conservación, la celebración y supervisión de los acuerdos de conservación y restauración, los costos o comisiones del vehículo fiduciario que se define en este decreto, la gestión predial y la administración de los predios adquiridos mientras se destinan al uso público, la remuneración por los servicios que preste la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. en el marco de lo dispuesto en los artículos 29.6 y 31 del del presente Decreto y el convenio que se suscriba para tal efecto, entre otros.

Parágrafo. Una vez hayan sido adquiridos, restaurados, y se hayan destinado al uso público la totalidad de las zonas generadoras determinadas en el presente Decreto, sin que se hayan establecido nuevas zonas generadoras, los recursos generados por las subastas podrán destinarse al mantenimiento, la restauración, la conservación y la administración de los parques habilitados a través del mecanismo regulado en el presente Decreto, con el fin de cerrar el ciclo de gestión del suelo.

 

Artículo 22. Modificado por el art. 12, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Realización de las subastas de certificados de derechos de construcción y desarrollo. Las subastas serán realizadas directamente por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. o una sociedad fiduciaria legalmente constituida en el país y sometida al control y vigilancia de la Superintendencia Financiera, bajo las siguientes reglas:

 

22.1. Se programarán mínimo dos subastas al año.

 

22.2. El valor nominal de los certificados corresponde al valor mínimo admisible a pagar por cada metro cuadrado, para usos residenciales en las zonas receptoras.

 

22.3. La Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., o la sociedad fiduciaria legalmente constituida en el país y sometida al control y vigilancia de la Superintendencia Financiera, tendrá a cargo la realización de la convocatoria, la definición del periodo y el mecanismo de respuestas por parte de los interesados en adquirir los certificados de derechos de construcción y desarrollo y la realización de la adjudicación.

    

22.4. En la realización de las subastas se dará prioridad a la venta de los certificados de derechos de construcción y desarrollo que hayan sido entregados a los propietarios de predios localizados en las zonas generadoras como pago por su venta voluntaria.                               .

 

22.5 Los propietarios de los predios localizados en zonas generadoras que hayan recibido los certificados de construcción y desarrollo como forma de pago por su venta voluntaria, tendrán un plazo máximo de dos (2) años desde su emisión para comercializarlos en las subastas realizadas por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., o la sociedad fiduciaria designada para el efecto. Si ello no ocurre, iniciará el periodo de vigencia de los respectivos certificados conforme al numeral 3 del artículo 523 del Decreto Distrital 555 de 2021.  

                                    

22.6. La Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., o la sociedad fiduciaria legalmente constituida en el país y sometida al control y vigilancia de la Superintendencia Financiera, deberá adelantar un sistema de registro y control, que permita la trazabilidad de los certificados de derechos de construcción y desarrollo, el cual debe habilitar la consulta por parte del propietario del certificado respectivo, así como de las entidades distritales, incluyendo, entre otras, la Secretaría Distrital de Ambiente, la Secretaría Distrital de Planeación, las Curadurías Urbanas de Bogotá D.C. y la propia Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C.    

 

Parágrafo 1. En el evento en que los certificados emitidos a favor de los propietarios no sean vendidos en la primera subasta, serán priorizados en las subastas subsiguientes.

 

Parágrafo 2. La Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. definirá las condiciones de las subastas a su cargo con fundamento y en desarrollo de los principios de publicidad, igualdad de condiciones, transparencia y trazabilidad.

 

Parágrafo 3. En caso de que la subasta sea realizada por la sociedad fiduciaria, ésta actuará en calidad de vocera del encargo fiduciario y no a título personal ni en nombre propio.

El texto original era el siguiente:

Artículo 22. Realización de las subastas de certificados de derechos de construcción y desarrollo. Las subastas serán realizadas por una sociedad fiduciaria legalmente constituida en el país y sometida al control y vigilancia de la Superintendencia Financiera, la cual será contratada por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá - RENOBO bajo las siguientes reglas:

22.1. Se programarán mínimo dos subastas al año.

22.2. El valor nominal de los certificados corresponde al valor mínimo admisible a pagar por cada metro cuadrado, para usos residenciales en las zonas receptoras.

22.3. La sociedad fiduciaria tendrá a cargo la realización de la convocatoria, la definición del periodo y el mecanismo de respuestas por parte de los interesados en adquirir los certificados de derechos de construcción y desarrollo y la realización de la adjudicación.

22.4. En las subastas se dará prioridad a la venta de los certificados de derechos de construcción y desarrollo que hayan sido entregados a los propietarios de predios localizados en las zonas generadoras como pago por su venta voluntaria.

22.5. En cualquier caso, se podrán vender en cada subasta hasta un 25% de los metros cuadrados ofrecidos, con el fin de obtener recursos para habilitar los predios adquiridos para uso público, sin perjuicio de lo dispuesto en el parágrafo 1 del artículo 524 del Decreto Distrital 555 de 2021.

22.6.  La sociedad fiduciaria deberá adelantar un sistema de registro y control donde se gestionen los certificados de derechos de construcción, el cual debe permitir la consulta por parte de la secretaría distrital de Ambiente, Secretaría Distrital de Planeación y las Curadurías Urbanas de Bogotá.

 

CAPÍTULO VI 

 

CARACTERÍSTICAS, EXPEDICIÓN, REGISTRO Y CIRCULACIÓN DE LOS CERTIFICADOS DE DERECHOS DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO

 

Artículo 23. Modificado por el art. 13, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Características y registro de los certificados de derechos de construcción y desarrollo. Los certificados de derechos de construcción y desarrollo representarán metros cuadrados que podrán ser construidos exclusivamente en las zonas receptoras y bajo las condiciones establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial o las normas que lo desarrollen, cuya unidad de medida será un metro cuadrado de construcción para usos residenciales, según la definición de “Área construida en el uso” del Anexo No. 5 “Manual de Normas Comunes a los Tratamientos Urbanísticos” del Decreto Distrital 555 de 2021, o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

 

No serán de contenido crediticio, ni afectarán el cupo de endeudamiento de Bogotá Distrito Capital, en tanto no incorporan un monto a pagar a favor del titular.

    

Los certificados serán documentos desmaterializados, es decir, sin soporte físico; la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., o la sociedad fiduciaria designada para el efecto, llevarán un registro informático de los mismos.

El texto original era el siguiente:

Artículo 23. Características y registro de los certificados de derechos de construcción y desarrollo. Los certificados de derechos de construcción y desarrollo representarán metros cuadrados que podrán ser construidos exclusivamente en las zonas receptoras y bajo las condiciones establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial o las normas que lo desarrollen, cuya unidad de medida será un metro cuadrado de construcción para usos residenciales.

No serán de contenido crediticio, ni afectarán el cupo de endeudamiento de Bogotá Distrito Capital, en tanto no incorporan un monto a pagar a favor del titular.

Los certificados serán documentos desmaterializados, es decir, sin soporte físico, y la sociedad fiduciaria contratada para el efecto llevará un registro informático de los mismos, que deberá contener como mínimo la fecha en que se hace efectivo el certificado, a partir de la cual determinará su vigencia. 

 

Artículo 24. Modificado por el art. 14, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Contenido y alcance de los certificados de derechos de construcción y desarrollo. Los certificados indicarán el nombre y el documento de identidad del titular, quien tendrá derecho a utilizarlos para demostrar el cumplimiento de la exigencia normativa contenida en el numeral 2 del artículo 327 del Decreto Distrital 555 de 2021 en el trámite de las licencias de construcción de los predios localizados en las zonas receptoras.

 

Parágrafo. Cada certificado emitido por la Secretaría Distrital de Ambiente podrá ser utilizado para el desarrollo de proyectos inmobiliarios de vivienda en las Áreas de Actividad de Grandes Servicios Metropolitanos, de acuerdo con la tabla de equivalencias definida por la Secretaría Distrital de Planeación mediante la Resolución 1399 de 2024 o la norma que la adicione, modifique o sustituya.

El texto original era el siguiente:

Artículo 24.Contenido y alcance de los certificados de derechos de construcción y desarrollo. Los certificados indicarán el nombre y el documento de identidad del titular y el número de metros para uso residencial que se podrán licenciar y construir en el área de actividad de grandes servicios metropolitanos, siempre y cuando se cumplan todas las condiciones del artículo 327 y las demás disposiciones aplicables del Decreto Distrital 555 de 2021 y de las normas nacionales.

Por tanto, el titular tendrá derecho a utilizarlos para demostrar el cumplimiento de la exigencia normativa contenida en el numeral 2 del artículo 327 del Decreto Distrital 555 de 2021 en el trámite de las licencias urbanísticas de los predios localizados en las zonas receptoras.

A los certificados se incorporará una tabla de equivalencias, expresada también en metros cuadrados, de acuerdo con los distintos tipos de vivienda y la localización de las distintas subzonas receptoras, según lo defina la Secretaría Distrital de Planeación.

Parágrafo: El solicitante de la licencia deberá acreditar la titularidad del o los certificados de derechos de construcción.

 

Artículo 25. Modificado por el art. 15, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Finalidad y condiciones de los certificados de derechos de construcción y desarrollo y condiciones de circulación. Los certificados de derechos de construcción y desarrollo serán utilizados exclusivamente para las siguientes finalidades:

 

25.1. Servir de forma de pago de los predios localizados en la estructura ecológica distrital que sean vendidos a la Administración Distrital.

 

25.2. Servir de vehículo para el cumplimiento de la exigencia normativa contenida en el numeral 2 del artículo 327 del Decreto Distrital 555 de 2021 en el trámite de las licencias de construcción de los predios localizados en las zonas receptoras, de conformidad con lo indicado en el artículo precedente.

 

25.3. Los certificados serán utilizados por los promotores o constructores de proyectos en las zonas receptoras para demostrar en el trámite de licenciamiento urbanístico el cumplimiento de la exigencia mencionada en el numeral anterior.

 

25.4. En el trámite de la licencia de construcción el curador urbano a través del Sistema de registro y control que defina la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. o la sociedad fiduciaria encargada de su gestión, verificará la vigencia del certificado y reportará en estado “en trámite” el uso de los certificados. Una vez ejecutoriada y en firme la licencia se incluirá en el sistema de registro y control su utilización, incluyendo los datos de la licencia respectiva.                          

 

25.5. Para efectos del control por parte de la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., o la sociedad fiduciaria correspondiente, los certificados que se encuentren en cabeza de un mismo titular, podrán ser agrupados en un único registro. Cuando los certificados hayan sido agrupados en un mismo registro y utilizados parcialmente, los certificados que no hayan sido utilizados seguirán vigentes.

 

25.6. Los certificados podrán ser transferidos mediante cesión, el cambio de titular de los certificados será informado a la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. o la sociedad fiduciaria designada para tal efecto. En los casos de cesiones parciales de certificados agrupados en un mismo registro, se generará un nuevo registro.

 

25.7. La Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., o la sociedad fiduciaria designada para el efecto, mantendrá el registro y la disponibilidad de cada certificado, mientras dure su vigencia.

El texto original era el siguiente:

Artículo 25. Finalidad y condiciones de los certificados de derechos de construcción y desarrollo y condiciones de circulación. Los certificados serán utilizados exclusivamente para las siguientes finalidades:

25.1. Servir de forma de pago de los predios localizados en la estructura ecológica distrital que sean vendidos a la Administración Distrital.

25.2. Servir de vehículo para el cumplimiento de la exigencia normativa contenida en el numeral 2 del artículo 327 del Decreto Distrital 555 de 2021 en el trámite de las licencias urbanísticas de los predios localizados en las zonas receptoras, de conformidad con lo indicado en el artículo precedente.

25.3. Los certificados serán utilizados por los promotores o constructores de proyectos en las zonas receptoras para demostrar ante los Curadores Urbanos el cumplimiento de la exigencia mencionada en el numeral anterior.

25.4.  El Curador Urbano que adelante el trámite de la licencia urbanística verificará, con la sociedad fiduciaria encargada de su gestión, la vigencia del certificado y le comunicará su utilización y los datos de la licencia respectiva.

25.5.  Los certificados podrán ser transferidos mediante endoso, que será registrado ante la sociedad fiduciaria, además se permitirán subdivisiones o utilizaciones parciales.

25.6. La sociedad fiduciaria mantendrá el registro y la disponibilidad de cada certificado, mientras dure su vigencia, con el fin de que el titular los utilice en el evento de revocatorias o pérdida de la vigencia de la licencia. De acuerdo con lo anterior, toda transacción o uso que se realice sobre el certificado emitido por la Secretaría Distrital de Ambiente deberá ser notificado a la sociedad fiduciaria, so pena de carecer de validez.

 

Artículo 26. Modificado por el art. 16, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Emisión, registro y administración de los certificados de derechos de construcción y desarrollo y realización de las subastas. La Secretaría Distrital de Ambiente emitirá los certificados de derechos de construcción y desarrollo, e informará a la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., para que sean registrados y comercializados mediante subasta, directamente o a través de la sociedad fiduciaria correspondiente, la cual asumirá las siguientes funciones:

 

26.1. Gestionar los certificados de derechos de construcción y desarrollo en lo que tiene que ver con un sistema de registro y control, que autorice la trazabilidad de los certificados y habilite el acceso a permitir la consulta por parte del propietario del certificado respectivo y entidades tales como la Secretaría Distrital de Ambiente, la Secretaría Distrital de Planeación, la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., así como las Curadurías Urbanas de Bogotá D.C.

 

26.2. Establecer mecanismos de coordinación y seguridad con las Curadurías Urbanas de Bogotá D.C., para la verificación de la vigencia de los certificados de construcción y desarrollo que sean presentados para la expedición de las licencias de construcción, con su utilización para dicho trámite y con su cancelación una vez agotado su uso.

 

26.3. Organizar, convocar y realizar las subastas, bajo condiciones de transparencia y de competencia.

 

26.4. Realizar el pago a los propietarios de predios en las zonas generadoras que soliciten su comercialización en subastas.

 

26.5 Recaudar los recursos obtenidos por las subastas adelantadas bajo cualquiera de las alternativas previstas en los numerales 12.1. y 12.3. del artículo 12 del presente Decreto.

 

26.6 Realizar los pagos a propietarios de suelos en zonas generadoras derivados de la gestión de suelo realizada por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C.

 

26.7. Administrar y realizar los pagos por instrucción de la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C.

El texto original era el siguiente:

Artículo 26. Expedición y administración de los certificados de derechos de construcción y desarrollo y realización de las subastas. Los certificados de derechos de construcción y desarrollo serán expedidos por el Distrito Capital, representado por la Secretaría Distrital de Ambiente  y  administrados por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá- RENOBO,  a través de un negocio fiduciario, el cual será contratado de conformidad con las normas legales y reglamentarias, con una sociedad fiduciaria debidamente constituida y autorizada en el país y sometida a la inspección y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia.

Mediante el negocio fiduciario se adelantarán las siguientes actividades:

26.1. Gestión de los certificados de derechos de construcción y desarrollo en lo que tiene que ver con su guarda, con el registro de sus titulares, su transferencia, subdivisiones o utilizaciones parciales y el control para su utilización ante las Curadurías Urbanas y cancelación una vez agotado su uso. 

26.2. Establecer mecanismos de coordinación y seguridad con las Curadurías Urbanas de Bogotá D.C., para la verificación de la vigencia de los certificados de construcción y desarrollo que sean presentados para la expedición de licencias, con su utilización para dicho trámite y con su cancelación una vez agotado su uso.

26.3 . Organización, convocatoria y realización de las subastas, bajo condiciones de transparencia y de competencia.

26.4 . Coordinación del pago a los propietarios de predios en las zonas generadoras que soliciten su comercialización en subastas.

26.5 . Comunicación a los adquirentes de los certificados en las subastas, de las instrucciones para la realización del pago directamente a la Secretaría Distrital de Hacienda, de los recursos destinados a la habilitación del uso público de los predios adquiridos o a cubrir los costos de gestión del instrumento.

 

Artículo 27. Valor nominal y valor de mercado. Los certificados indicarán un valor nominal que reflejará el precio del suelo representado en metros cuadrados de construcción para usos residenciales, transferibles desde las zonas generadoras. 

 

El valor nominal es el monto mínimo admisible para participar en las subastas, y será inicialmente de ciento setenta mil pesos moneda corriente $ 170. 000.oo por metro cuadrado, que se actualizará anualmente de acuerdo con el Índice de Valorización Inmobiliaria Urbano.

 

El valor de mercado es aquel por el cual se transan los certificados en las negociaciones entre propietarios de predios en la estructura ecológica distrital y constructores interesados o en las subastas.

 

Artículo 28. Modificado por el art. 17, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Expedición, vigencia, utilización y cancelación de los certificados de derechos de construcción y desarrollo. Los certificados de derechos construcción y desarrollo se entenderán expedidos, y, por ende, entrarán en vigencia, una vez se registren en la fiduciaria a nombre del comprador que los haya adquirido mediante subasta o negociación directa conforme a las modalidades de adquisición previstas en el artículo 12 del presente Decreto.

 

Los certificados tendrán una vigencia máxima de seis (6) años, de acuerdo con lo establecido en el artículo 523 del Decreto Distrital 555 de 2021. Dentro de dicho término, se deberán utilizar en el trámite de la licencia de construcción de los predios localizados en las zonas receptoras, para acreditar el cumplimiento de la exigencia normativa contenida en el numeral 2 del artículo 327 del Decreto Distrital 555 de 2021.

 

Sólo cuando la licencia de construcción respectiva se encuentre ejecutoriada y en firme se podrá efectuar la cancelación de los certificados por haberse agotado su uso.

 

Parágrafo 1. Cuando se presente el desistimiento o renuncia de la solicitud de licencia de construcción o revocatoria o nulidad de la licencia de construcción, los certificados no se entenderán cancelados y mantendrán su vigencia, de acuerdo con lo previsto en el presente artículo, hasta su vencimiento. En estos eventos será responsabilidad del titular informar a la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. o la sociedad fiduciaria designada para tal efecto, para levantar la cancelación y poder utilizar el certificado hasta antes de su vencimiento.

 

Parágrafo 2. En el evento en que un certificado pierda su vigencia no se podrá utilizar en ningún trámite urbanístico y no habrá lugar a la devolución de los recursos pagados por su adquisición.

 

Parágrafo 3. Cuando la calidad de propietario en zona generadora y desarrollador en zona receptora confluyen sobre la misma persona natural o jurídica o esto ocurre a través de un patrimonio autónomo, la vigencia dará inicio en el momento de la emisión de los certificados.

 

Parágrafo 4. El titular de los certificados de derechos de construcción y desarrollo deberá concurrir a la solicitud de licencia de construcción.

El texto original era el siguiente:

Artículo 28. Vigencia de los certificados de derechos de construcción y desarrollo.  Los certificados tendrán una vigencia de seis (6) años contados a partir de la fecha de su expedición, de acuerdo con lo establecido en el artículo 523 del Decreto Distrital 555 de 2021.

La fecha de expedición del certificado será aquella del registro del mismo en el sistema de información administrado por la sociedad fiduciaria.

Parágrafo. En el evento en que un certificado, adquirido en una subasta o en una transacción directa, pierda su vigencia no se podrá utilizar en ningún trámite urbanístico y no habrá lugar a la devolución de los recursos destinados a su adquisición.

 

CAPITULO VII 

 

COORDINACIÓN INTERINSTITUCIONAL Y REGISTRO CONTABLE.

 

Artículo 29. Actividades a cargo de la Secretaría Distrital de Ambiente. La Secretaría Distrital de Ambiente, o la entidad que haga sus veces, estará encargada de realizar las siguientes actividades, en el marco del presente Decreto:

 

29.1 Emitir los certificados de transferencia de derechos de construcción y desarrollo, de conformidad con lo indicado en el artículo 26 de este Decreto

 

29.2. Coordinar la implementación de la transferencia de certificados de construcción y desarrollo para la estructura ecológica principal en sus distintas alternativas, con base en la información suministrada por la Secretaría Distrital de Planeación y la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

 

29.4 (sic) Realizar el estudio preliminar de títulos de los predios, la firma y puesta en marcha de convenios o el apoyo técnico para la restauración.

 

29.3 (sic) Desarrollar proyectos o programas para la habilitación de uso público de las zonas generadoras.

 

29.5 Celebrar los convenios con entidades distritales o contratos con entidades privadas que estime necesarios.

 

29.6 Celebrar el convenio con la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá - RENOBO para la constitución del negocio fiduciario como vehículo para la implementación de la transferencia de derechos de construcción, y para acordar las demás gestiones de coordinación, gestión, administración, entre otras, que se requiera.

 

Artículo 30. Actividades a cargo de la Secretaría Distrital de Planeación. En el marco del Sistema de Seguimiento, Monitoreo y Evaluación del Plan de Ordenamiento Territorial, la Secretaría Distrital de Planeación se encargará de realizar las siguientes actividades:

 

30.1. Hacer seguimiento al comportamiento de los precios de venta de los proyectos inmobiliarios en las zonas receptoras y de los precios del suelo.

 

30.2.  Hacer seguimiento al lanzamiento, a las licencias urbanísticas y a la iniciación de proyectos en las zonas receptoras.

 

30.3. Hacer seguimiento a la utilización de los certificados de derechos de construcción y desarrollo, a partir de los reportes de información de la Secretaría Distrital de Ambiente o del negocio fiduciario.   

 

30.4. Evaluar la información mencionada en los numerales anteriores en relación con las distintas fuentes y con los distintos indicadores de comportamiento de la construcción en la ciudad, como base para elaborar un informe anual sobre las proyecciones de demanda de los certificados y sobre las condiciones para determinar el precio nominal para la realización de subastas.

 

30.5. Elaborar y actualizar la tabla de equivalencias mediante resolución cuando sea necesario.

 

Artículo 31. Modificado por el art. 18, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Participación de la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. Con base en un convenio interadministrativo celebrado con la Secretaría Distrital de Ambiente, la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano D.C. se encargará de las siguientes actividades:

 

31.1. Contratar el negocio fiduciario o el mecanismo similar que haga sus veces, con la sociedad fiduciaria, para la gestión integral de los certificados de derechos de construcción y desarrollo.

 

31.2. Realizar los estudios de títulos de los predios que la Secretaría Distrital de Ambiente viabilice para adquirir mediante transferencia de certificados de construcción y desarrollo, en los términos y condiciones acordados entre las partes.

 

31.3. Impartir a la sociedad fiduciaria, las instrucciones necesarias para la gestión de los certificados de derechos de construcción y desarrollo para que éste reporte a la Secretaría Distrital de Planeación la cantidad de metros cuadrados entregados o vendidos en subastas, y el valor al que sean vendidos en este último caso.

 

31.4. Diseñar e implementar un sistema de registro y control, que permita la trazabilidad de los certificados de derechos de construcción y desarrollo, así como la consulta por parte del propietario del certificado respectivo, la Secretaría Distrital de Ambiente, la Secretaría Distrital de Planeación, la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. y las Curadurías Urbanas de Bogotá D.C.

 

31.5. Llevar a cabo el proceso de adquisición de los predios en zonas generadoras, previa instrucción de la Secretaría Distrital de Ambiente, con los recursos obtenidos en las subastas por la emisión y venta anticipada de certificados, de conformidad con las normas establecidas en la Ley 388 de 1997, garantizando la transferencia de dominio efectiva al Distrito Capital - Secretaría Distrital de Ambiente.

 

Parágrafo. La Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. o la sociedad fiduciaria designada para tal efecto, elaborará un manual operativo en el marco de la reglamentación que expida en desarrollo del presente Decreto, con el fin de establecer los lineamientos, procedimientos y condiciones para la operatividad de las subastas que se adelanten en el marco de los procesos que dicha entidad lidere. Este manual deberá contener, entre otros aspectos, los criterios técnicos, jurídicos y financieros aplicables, así como los mecanismos de seguimiento y control correspondientes.

El texto original era el siguiente:

Artículo 31.Participación de la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá- RENOBO.   Con base en un convenio interadministrativo celebrado con la Secretaría Distrital de Ambiente, la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano se encargará de las siguientes actividades:

31.1. Contratar el negocio fiduciario para la administración y gestión de los certificados de derechos de construcción.

31.2. Adelantar la gestión predial en las zonas generadoras y realizar los estudios de títulos y los trámites de saneamiento catastral de los predios que la Secretaría Distrital de Ambiente decida adquirir mediante transferencia de certificados de construcción y desarrollo, en los términos y condiciones acordados entre las partes.

31.3. Impartir a la fiduciaria administradora del negocio constituido para la gestión de los certificados de derechos de construcción y desarrollo, las instrucciones necesarias para que este reporte a la Secretaría Distrital de Planeación la cantidad de metros cuadrados entregados o vendidos en subastas, y el valor al que sean vendidos en este último caso.

31.4. Diseñar e implementar un sistema para el registro y seguimiento de los certificados de derechos de construcción y desarrollo de libre acceso para las curadurías urbanas, Secretaría Distrital de Planeación y Secretaría Distrital de Ambiente. El sistema será desarrollado por la sociedad fiduciaria y la titularidad del mismo estará en cabeza de RENOBO.

 

Artículo 32. Modificado por el art. 19, Decreto 564 de 2025. <El nuevo texto es el siguiente> Gestión y gerencia de los recursos dinerarios producto de las subastas de certificados de derechos de construcción y desarrollo. El recaudo, administración, gestión y ejecución de los recursos obtenidos en las subastas como resultado de la comercialización de los certificados de derechos de construcción y desarrollo de que tratan los numerales 12.1 y 12.3 del artículo 12 del presente Decreto, se realizará a través de un encargo fiduciario o mecanismo similar que haga sus veces según lo definido por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., entidad que suministrará las indicaciones sobre las cuentas y los mecanismos para realizar los respectivos pagos que ejecutarán terceros, previos a la expedición de los certificados de construcción y desarrollo.

 

Los recursos que se recauden por las subastas que se realicen de los certificados conforme a los escenarios previstos en los numerales 12.1. y 12.3. del artículo 12 del presente Decreto, se destinarán a las finalidades previstas del artículo 6 del Decreto Distrital 626 de 2023.

 

La Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., informará a la Secretaría Distrital de Ambiente sobre el manejo y ejecución de dichos recursos, para su respectivo seguimiento.

 

Parágrafo 1. La Secretaría Distrital de Ambiente y la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., determinarán la necesidad de suscribir o no un instrumento jurídico aplicable con el propósito de regular aspectos específicos sobre el recaudo, información, reportes, costos, gastos y demás aspectos relevantes para el cumplimiento de lo señalado en el presente artículo y los subsiguientes.

 

Parágrafo 2. Los rendimientos financieros que se generen de la venta anticipada de certificados deberán seguir las reglas dispuestas en el artículo 47 del Decreto Distrital 192 de 2021 o la norma que lo modifique.

 

Parágrafo 3. Tanto el recaudo como la ejecución de los recursos que resulten de la venta anticipada de los certificados de construcción y desarrollo, deberán seguir las reglas presupuestales y tesorales que para el efecto defina la Secretaría Distrital de Hacienda.

El texto original era el siguiente:

Artículo 32. Gestión y gerencia de los recursos dinerarios producto de las subastas de certificados de derechos de construcción y desarrollo. De conformidad con el parágrafo 6 del  artículo 556 del Decreto Distrital 555 de 2021, los recursos obtenidos en las subastas de los certificados de derechos de construcción y desarrollo, diferentes a los destinados al pago de los predios vendidos a la Secretaría Distrital de Ambiente a partir de una negociación entre propietarios de predios en las zonas generadoras y en las receptoras,  serán recaudados por la Secretaría Distrital de Hacienda, entidad que suministrará al negocio fiduciario que se constituya las indicaciones sobre las cuentas y los mecanismos para realizar los respectivos pagos que ejecutarán terceros, previos a la entrega de los certificados de construcción y desarrollo.

Artículo 32.1. Adicionado por el art, 20, Decreto Distrital 564 de 2025. <El texto adicionado es el siguiente> Estimación y priorización de la inversión de los recursos provenientes de las subastas de venta anticipada de certificados de construcción y desarrollo. La Secretaría Distrital de Ambiente realizará la estimación de los recursos recaudados producto de la venta anticipada de los certificados de derechos de construcción y desarrollo, y definirá la priorización de los predios a ser adquiridos y localizados en zonas generadoras en los cuales se utilizarán los recursos dinerarios disponibles en el mecanismo fiduciario o el mecanismo similar que haga sus veces, producto de la venta anticipada de certificados de construcción y desarrollo, y se lo informará a la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. mediante acto motivado, para que ésta realice la gestión de suelo con cargo a los recursos disponibles en el mecanismo mencionado.

 

La Secretaría Distrital de Ambiente y la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. suscribirán los convenios o acuerdos que se consideren necesarios para la ejecución de las labores a cargo de cada una en el marco de lo dispuesto en el presente acto.

Artículo 32.2. Adicionado por el art, 21, Decreto Distrital 564 de 2025. <El texto adicionado es el siguiente> Legalización contable de los recursos producto del recaudo por certificados de derechos de construcción y desarrollo. Las entidades distritales que intervengan en los hechos económicos asociados a los certificados de construcción y desarrollo establecerán las políticas y procedimientos que permitan garantizar el flujo de información con sus áreas financieras y de gestión, así como con las demás entidades, para dar cumplimiento a las normas de la Contaduría General de la Nación y a los lineamientos emitidos por la Dirección Distrital de Contabilidad, adelantando los reportes y reconocimientos contables de los hechos económicos de forma oportuna y con las características cualitativas de la información financiera de propósito general.

Artículo 32.3. Adicionado por el art, 22, Decreto Distrital 564 de 2025. <El texto adicionado es el siguiente> Participación de las Entidades del Distrito.  Las Entidades del Distrito, que, de acuerdo con sus competencias, deban intervenir en los procesos relacionados con la transferencia de derechos de construcción y desarrollo en el marco del presente Decreto, adelantarán las acciones necesarias para atender de manera prioritaria los trámites de los predios ubicados en las zonas generadoras localizadas en la Estructura Ecológica Principal.  Para el efecto la Secretaría Distrital de Ambiente o quien haga sus veces, realizará los requerimientos a que haya lugar.

Artículo 32.4. Adicionado por el art, 23, Decreto Distrital 564 de 2025. <El texto adicionado es el siguiente> Adquisición excepcional. De manera excepcional y según evaluación realizada por la Secretaría Distrital de Ambiente, los predios que sean ofertados a la Secretaría que se encuentren clasificados como suelo rural y localizados parcialmente fuera del área delimitada como zona generadora en el Parque de Borde de la Reserva de Cerros Orientales y la Reserva Thomas Van Der Hammen, identificadas como áreas de importancia estratégica, podrán ser adquiridos en las mismas condiciones del área que se encuentra señalada como generadora, con el propósito de mantener su conectividad ecológica.

    

La Secretaría Distrital de Ambiente realizará un análisis de las condiciones ambientales de la totalidad del predio que determine la pertinencia de la adquisición del área fuera del límite de la zona generadora.

Artículo 33.  Incorporación del predio en el patrimonio inmobiliario distrital. Una vez finalizado el proceso de adquisición y el derecho de dominio se encuentre a favor de la Secretaría Distrital de Ambiente - Bogotá Distrito Capital, este deberá ser registrado en el aplicativo de administración de información que para el caso disponga la Secretaría Distrital de Ambiente. Así mismo, se deberá dar cumplimiento a los lineamientos establecidos en la circular conjunta SDH DADEP 001 de 2019 o aquella que la modifique o sustituya; e inscrito en el Patrimonio Inmobiliario Distrital ante el Departamento Administrativo de Defensoría del Espacio Público - DADEP.

 

Artículo 34. Vigencia. El presente Decreto rige a partir del día siguiente a la fecha de su publicación en el Registro Distrital y en la Gaceta de Urbanismo y Construcción de Obra en los términos del artículo 575 del Decreto Distrital 555 de 2021.

 

PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE.

 

Dada en Bogotá, D.C., a los 11 días del mes de diciembre del año 2023.

 

CLAUDIA NAYIBE LÓPEZ HERNÁNDEZ

 

Alcaldesa Mayor

 

FELIPE JIMENEZ ANGEL

 

Secretario Distrital de Planeación

 

CAROLINA URRUTIA VÁSQUEZ

 

Secretaria Distrital de Ambiente

 

NADYA MILENA RANGEL RADA

 

Secretaria Distrital del Hábitat

 

Nota: Ver norma original en los anexos.