RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

CONCEPTO 220247214 DE 2024

(Junio 05)

2310460

Bogotá, D.C.,

Doctor

JULIÁN USCÁTEGUI PASTRANA

Concejal - Partido Centro Democrático

Concejo de Bogotá, D.C.

Calle 36 No. 28 A - 41

Correo electrónico:  correspondencia@concejobogota.gov.co,juscateguip@concejobogota.gov.co

Asunto: Oficio No. 2024EE8320 - solicitud concepto jurídico relacionado con la tomar decisiones en asamblea extraordinaria de propiedad horizontal con la quinta parte de los coeficientes.

Radicados: 1-2024-7072 - 2-2024-7214

Respetado doctor Uscátegui.

Esta Secretaría recibió el oficio referenciado en el asunto, mediante el cual se solicita emitir concepto jurídico “(...) sobre la posibilidad de tomar decisiones en una asamblea extraordinaria con la quinta parte de los coeficientes de copropiedad en la respectiva sesión y con fundamento en ello, solicita se absuelvan unos interrogantes que se citan más adelante.

COMPETENCIA DE SECRETARÍA JURÍDICA Y DE LA DIRECCIÓN DISTRITAL DE DOCTRINA Y ASUNTOS NORMATIVOS PARA RESOLVER LA PETICIÓN.

Previo a dar respuesta a su solicitud, es oportuno señalar que la Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos de la Secretaría Jurídica Distrital, tiene competencia para expedir los conceptos jurídicos que sean requeridos a esta secretaría, siempre y cuando no correspondan a otra dependencia, de conformidad con el numeral 5 del artículo 11 del Decreto Distrital 323 de 2016 y por lo tanto, las respuestas a los conceptos y consultas que se emitan, tienen como único fin, contribuir a la consecución de solución y determinación de los aspectos generales y abstractos del desarrollo de la gestión propia de las entidades y organismos distritales.

Ahora bien, respecto del alcance de los conceptos jurídicos, la Corte Constitucional en la sentencia C-542 del 24 de mayo de 2005, precisó:

“Los conceptos no configuran, en principio, decisiones administrativas pues no se orientan a afectar la esfera jurídica de los administrados, esto es, no generan deberes u obligaciones ni otorgan derechos. En el evento que el concepto se emita a solicitud de un interesado, éste tiene la opción de acogerlo o no acogerlo. (…). Los conceptos emitidos por las entidades públicas en respuesta a un derecho de petición de consultas de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, insistimos, son orientaciones, puntos de vista, consejos y cumplen tanto una función didáctica como una función de comunicación fluida y transparente.”.

En concordancia con lo anterior, el Consejo de Estado señaló:

“Como todo concepto jurídico no obligatorio jurídicamente, se trata de una opinión, apreciación o juicio, que por lo mismo se expresa en términos de conclusiones, sin efecto jurídico directo sobre la materia de que trata, que sirve como simple elemento de información o criterio de orientación, en este caso, para la consultante, sobre las cuestiones planteadas por ella. De allí que las autoridades a quienes les corresponda aplicar las normas objeto de dicho concepto, no están sometidas a lo que en él se concluye o se opina, de modo que pueden o no acogerlo, sin que el apartarse del mismo genere consecuencia alguna en su contra, aspecto éste en que justamente se diferencia la circular de servicio con el simple concepto jurídico a que da lugar el artículo 25 del C.C.A., pues la circular de servicio obliga a sus destinatarios, so pena de incurrir en falta disciplinaria o administrativa. La circular de servicio es norma superior de los actos y conductas de sus destinatarios en el ejercicio de sus funciones relacionadas con los asuntos de que ella trata, mientras que el referido concepto jurídico no tiene ese carácter de ninguno modo para persona alguna”^[1].

De conformidad con lo anterior, el presente concepto se emite bajo el alcance del artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437 de 2011), sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015, y la contestación a las inquietudes se enmarca dentro del ámbito general y legal que regula la materia consultada, sin que con ella se pretenda absolver situaciones particulares, y la respuesta se emitirá dentro del ámbito de competencia y funciones de las autoridades del Distrito Capital instituidas en Bogotá, según lo previsto en el artículo 5 del Decreto Ley 1421 de 1993, sin determinar en manera alguna las disposiciones que regulan la órbita funcional o procedimental de los órganos, instancias, corporaciones, entidades u organismos del nivel nacional o de los demás entes territoriales diferentes al Distrito Capital, por no estar dentro del ámbito funcional de esta Dirección, conceptuar o informar acerca de dichas materias fuera del Distrito Capital.

Ahora bien, analizadas sus inquietudes, se observa que tienen relación directa con el régimen de propiedad horizontal, sobre el particular, es oportuno hacer las siguientes precisiones:

La Ley 675 de 2001^[2], señala en su artículo 1º que el objeto de dicha disposición es regular “la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”.

Por su parte, el artículo 3° fija el marco normativo del régimen de propiedad horizontal y define dicho régimen como, el sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse y el reglamento de Propiedad Horizontal, como el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal (subraya fuera de texto).

De conformidad con las normas citadas, es claro que la Ley 675 de 2001, fija el marco normativo del régimen de propiedad horizontal, como el sistema jurídico que regula el sometimiento de un edificio o conjunto a la propiedad horizontal y los define como el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal y considerando dicho marco normativo, se dará respuesta a los interrogantes en el orden propuesto:

“1. ¿Cuál es el quórum que se requiere para convocar una asamblea extraordinaria de copropietarios? Y ¿Cuál es el quórum que se requiere para la toma de decisiones en una asamblea extraordinaria de copropietarios?

Respecto al tema, es oportuno señalar que el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, regula las reuniones de la asamblea general, disponiendo que se reunirá de forma ordinaria por lo menos una vez al año en la fecha indicada en el reglamento de propiedad horizontal y en caso de no señalarse la misma en dicho reglamento, la asamblea deberá reunirse dentro de los 3 meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal y la convocatoria debe hacerla el administrador, con una antelación no inferior a 15 días calendarios.

Por su parte, el inciso segundo del citado artículo prevé que la asamblea se reunirá extraordinariamente cuando las necesidades imprevistas o urgentes del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, lo requieran, ya sea por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

Ahora bien, el artículo 39 de la ley 675 de 2002, debe leerse en concordancia con el artículo 45 de la misma Ley, que regula: “Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”. 

RESPUESTA. Del análisis de las disposiciones en referencia, es claro que el quórum necesario para citar a una asamblea extraordinaria, es el previsto en el inciso segundo del artículo 39 de la Ley de propiedad horizontal, esto es, que se haga por un número plural de propietarios de los bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad, es decir, que se requiere la presencia de más de la mitad del coeficiente de copropiedad.

Ahora bien, las decisiones que se llegaren a adoptar en asamblea extraordinaria, deben obtener el voto favorable de la mitad más uno de los asistentes a la reunión, siendo este el quorum requerido para tomas de decisiones, como bien lo dispone el artículo 45 de la Ley 675 de 2001.

2. ¿Es posible que una asamblea extraordinaria de copropietarios se lleve a cabo con un quórum representado por la quinta parte de los coeficientes de propiedad?

RESPUESTA. Si es posible, de conformidad con el inciso segundo del artículo 39 de la Ley 675 de 2001, que prevé que la asamblea se reunirá extraordinariamente cuando las necesidades imprevistas o urgentes del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, lo requieran, ya sea por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

3. Teniendo en cuenta el quórum previsto en la pregunta anterior ¿Puede una asamblea extraordinaria de copropietarios tomar decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión?”.

RESPUESTA. Tal como se indicó en la respuesta al primer interrogante, se reitera que las decisiones tomadas en asamblea extraordinaria, deben obtener el voto favorable de la mitad más uno de los asistentes a la reunión, según lo dispuesto por el artículo 45 de la Ley 675 de 2001.

En conclusión, y acorde con lo manifestado anteriormente, cabe señalar que las reuniones de asamblea extraordinaria deben cumplir las formalidades establecidas en la ley 675 de 2001 y en las disposiciones consagradas en el reglamento de propiedad horizontal.

Cordialmente,

NATALI SOFIA MUÑOZ TORRES

Directora distrital de doctrina y asuntos normativos

Nota: Ver norma original en Anexos

C.C. N.A.

Proyectó: Silvia Aponte Penso - Profesional especializado – Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos.

Revisó y Aprobó   Natali Sofia Muñoz Torres – Directora Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos.

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