CONCEPTO 220258068 DE 2025

(Julio 16)

2310460

Bogotá D.C.

Señor(a):

BOGOTÁ, D.C.

Asunto: Oficio Personería de Bogotá No. 35946 E-2025-0050659. Pago de mantenimiento o reposición de ascensores en edificio de propiedad horizontal

Referenciado: 1-2025-10467

Radicación: 2.2025.8068

Respetado señor Jorge Mauricio:

La Oficina Jurídica de la Personería de Bogotá, mediante la comunicación del asunto trasladó la petición por usted presentada en el que solicita lo siguiente:

“Se sirvan certificar o emitir concepto en el que se indique, con fundamento en la Ley 675 de 2001, parágrafo 3º del artículo 29, si la oficina XXXXX, ubicado en la localidad de Usaquén, está exenta del pago de cuotas por concepto de mantenimiento, reparación o reposición del ascensor, por no requerir el uso del mismo para acceder a bienes de dominio privado, bienes comunes o bienes comunes de uso exclusivo.”

Al respecto me permito dar respuesta en el siguiente sentido:

1. Competencia de la Dirección Distrital de Doctrina

El artículo 5 del Acuerdo Distrital 638 de 2016, establece que la Secretaría Jurídica Distrital es “el ente rector en todos los asuntos jurídicos del Distrito y tiene por objeto formular, orientar y coordinar la gerencia jurídica del Distrito Capital; la definición, adopción, coordinación y ejecución de políticas en materia de contratación estatal, gestión judicial y de prevención del daño antijurídico” y en desarrollo de su objeto misional, el numeral 5 del artículo 11 del Decreto Distrital 323 de 2016, señala que corresponde a esta Dirección emitir conceptos jurídicos que se requieran y cuya atención no corresponda a otra dependencia.

Adicionalmente, las respuestas a las consultas y/o conceptos que expida la Secretaría Jurídica Distrital, están dirigidos a coadyuvar en la solución, determinación y concreción de los aspectos generales y abstractos del desarrollo de las actividades propias de las entidades y organismos de la administración distrital y por tanto no es competente para la solución de casos específicos entre particulares.

En tal sentido, se aclara que el análisis que se realizará se circunscribe a la referencia normativa existente en la materia, por lo que se procederá a analizar desde una perspectiva jurídica sin que con ella se pretenda absolver situaciones particulares.

De conformidad con lo anterior, el presente concepto se emite bajo el alcance del artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437 de 2011).

2. Análisis

Teniendo en cuenta que su petición se dirige a un caso específico asociado a la propiedad horizontal de la cual usted hace parte, y por tanto esta Dirección carece de competencia para dar respuesta puntual, el análisis que se presenta se acotará al alcance de las obligaciones de los copropietarios con relación a las expensas de los bienes comunes

De acuerdo con el artículo 5º de la Ley 675 de 2001 en el contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal se debe incorporar entre otros “5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.”

Dentro de las definiciones contenidas en el artículo 3º, se definen los bienes comunes y las expensas en el siguiente sentido:

“Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca”.

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.”

El artículo 25 de la Ley 675 de 2001, señala que todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley, para determinar entre otras condiciones, el índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el respectivo reglamento de copropiedad.

En lo que respecta con los ascensores, la Ley 675 de 2001 los incluye como una expensa común necesaria. Sobre la participación de los propietarios en las expensas comunes necesarias el inciso primero del artículo 29 señala que: “Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”.

No obstante, el parágrafo 3º del citado artículo establece los siguiente:

“PARÃGRAFO 3º. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente.”

A su vez el artículo 29 de la Ley, de conformidad con el cual "los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal."

La Cartilla “Lo que necesitas saber sobre Propiedad Horizontal” del Ministerio de Vivienda [1] respecto a los derechos y obligaciones formula y responde la siguiente pregunta:

“¿En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor?

Cuando no exista servicio de ascensor para acceder al parqueadero, depósito o zonas comunes de los propietarios de los apartamentos ubicados en el primer piso, estos no se encuentran en la obligación del pago ni contribución de expensas para su mantenimiento y reparaciones.”

En tal sentido, para dar aplicación a lo ordenado en el parágrafo debe cumplir con las siguientes condiciones:

- Que los bienes de dominio particular estén ubicados en el primer piso

- Si para acceder a su parqueadero, depósito a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor.

- Para otros edificios o conjuntos lo prevea el reglamento de propiedad horizontal

Es decir, conforme a lo señalado por el Ministerio en referencia, además de que el bien se encuentre en el primer piso, también se debe analizar si los bienes de uso privado o de goce general, parqueadero, y demás asociados al bien de dominio particular no hacen uso de dicho servicio de ascensor.

En concepto de la Oficina Asesora Jurídica de ll Ministerio de Vivienda[2] se señala lo siguiente:

“Así las cosas, se tiene que todos los propietarios de las unidades privadas que conforman la propiedad horizontal están obligados a contribuir con el mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, deposito, a otros bienes de uso privado o a bienes de uso y goce general exista servicio de ascensor. Las unidades privadas que se encuentran ubicadas en el primer piso de la copropiedad horizontal están exentas de dicha contribución cuando no exista el servicio de ascensor para acceder a su parqueadero, deposito, a otros bienes de uso privado, o bienes comunes de uso y goce general.

Finalmente, teniendo en cuenta que el Ministerio de Vivienda, ciudad y territorio, tiene dentro de las funciones “1. Formular, dirigir y coordinar las políticas, planes, programas y regulaciones en materia de vivienda y financiación de vivienda urbana y rural, desarrollo urbano, ordenamiento territorial y uso del suelo en el marco de sus competencias, agua potable y saneamiento básico, así como los instrumentos normativos para su implementación” conforme a lo reglado en el numeral 1, del artículo 2º del Decreto – Ley 3571 de 2011.

En tal sentido, y con el objeto que la Oficina Asesora Jurídica[3] de dicho Ministerio, copia de su solicitud se remite a dicha dependencia con fundamento en lo dispuesto en el artículo 21 del CPACA, sustituido por el artículo 1º de la Ley 1755 de 2015, para que en desarrollo de la función se resuelva la consulta sobre la aplicación e interpretación de normas señaladas en su comunicación.

Atentamente,

ANDRES FELIPE PUENTES DIAZ

DIRECTOR DISTRITAL DE DOCTRINA Y ASUNTOS NORMATIVOS

Proyectó: ZULMA ROJAS SUAREZ-DIRECCION DISTRITAL DE DOCTRINA Y ASUNTOS NORMATIVOS

Revisó: ANDRES FELIPE PUENTES DIAZ-DIRECCION DISTRITAL DE DOCTRINA Y ASUNTOS NORMATIVOS

Aprobó: ANDRES FELIPE PUENTES DIAZ-DIRECCION DISTRITAL DE DOCTRINA Y ASUNTOS NORMATIVOS

Nota: Ver Concepto original en Anexos.

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