RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

El objetivo general de la ley 388 de 1997, fue darle un ordenamiento eficiente al uso del suelo, para poder especializar las políticas publicas de desarrollo de las ciudades. Por esto encontramos en ella una serie de principios, parámetros y reglamentos, los cuales fueron acogidos por los concejos municipales y distritales, de acuerdo con las condiciones particulares de cada entidad territorial. Con la expedición del Decreto 619 de 2000, se adopto el Plan de Ordenamiento Territorial . POT - de Bogotá, acogiendo y dimensionando para el caso de Bogotá todos estos principios.

Es de recordar que el Concejo Distrital, en su momento no aprobó el POT, quedando facultado el Alcalde Mayor para su expedición, de tal forma que el Decreto 619 de 2000 tiene fuerza de Acuerdo Distrital.

El ordenamiento del territorio se fundamenta en los principios de la función social y ecológica de la propiedad; La prevalencia del interés general sobre el particular; y La distribución equitativa de las cargas y los beneficios. Estos principios prevén que, en el evento, que la entidad territorial requiera afectar predios de propiedad privada para dotar a la ciudad de infraestructura vial, de transporte, de espacio público y de servicios públicos domiciliarios, se debe compensar a sus propietarios, por ceder sus derechos en beneficio de la comunidad.

La Administración Distrital de Enrique Peñalosa, presentó a consideración del Honorable Concejo de la ciudad el proyecto de Acuerdo No 057 de 2000," Por el cual se regula el pago de compensaciones por el Instituto de Desarrollo Urbano en el Distrito Capital y se dictan otras disposiciones ", cuya exposición de motivos se publicó en los Anales del Concejo el día 15 de mayo de 2000. En aquella sustentación, el Alcalde Mayor presentó el fundamento jurídico de las compensaciones en forma clara y precisa, al igual que los mecanismos para compensar los perjuicios causados por el Distrito frente a los particulares.

1. El Acuerdo 10 de 2000, se limitó a regular el pago de las compensaciones, solo por el Instituto de Desarrollo Urbano . IDU . dejando de lado sin regulación los perjuicios de igual naturaleza, que igualmente causan otras entidades del distrito, tales como : Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá . EAAB -, al requerir los terrenos o espacios para la construcción y ampliación de la infraestructura de estos servicios públicos y para proteger las zonas de preservación y manejo ambiental, que le corresponden por estar cerca a los cuerpos de agua ; Departamento Administrativo de Medio Ambiente . DAMA -, al establecer las zonas de preservación y protección ambiental, Empresa de Energía Eléctrica, según el caso al establecer las zonas de protección por extensión de redes de alta tensión.
2. El Acuerdo 10 de 2000, restringió el pago de perjuicios solo a los propietarios de inmuebles de estrato 1 y 2, violando el principio constitucional a la igualdad. No por el hecho de estar ubicado en un estrato superior no se generan estos perjuicios. En el actual proyecto de Acuerdo se propone corregir este aspecto, generalizando este factor, y así evitar posibles demandas que a largo plazo van ha afectar negativamente las finanzas distritales.
3. Los parámetros establecidos en el mencionado Acuerdo 10, fueron modificados sustancialmente por el Decreto Distrital 619 de 2000, el cual tiene fuerza de Acuerdo, como ya se explico. La principal modificación esta en lo establecido en el articulo 489 del Decreto Distrital 619 de 2000, en el sentido que la compensación por causa de la afectación estará limitada a la reparación justa, por el período comprendido entre el momento en que se inscriba la afectación y la fecha en que se adquiera la zona afectada.

Así, el decreto 619, establece que la compensación no se puede limitar al pago puntual en el momento de la compra directa por parte de la entidad publica, esta compensación debe contener el pago de los perjuicios causados durante el periodo comprendido desde la fecha en que se inscribió la afectación en el folio de matricula inmobiliaria hasta la fecha en que se adquiere efectivamente el inmueble.

4. El decreto 619 de 2000, establece que las condiciones de la compensación deben de estar contenidas en un "Contrato de compensación por causa de afectación" según el articulo 489 del decreto mencionado.
5. El decreto 619 de 2000, fue expedido el día 28 de julio, y el Acuerdo 10 de 2000, el día 6 de junio. Como se observa, regulan la misma materia "Pago de compensaciones "y el decreto con fuerza de Acuerdo No 619, es posterior y de superior jerarquía, por lo cual es necesario actualizar el marco normativo para el pago de las compensaciones en el Distrito Capital.

Es necesario unificar la política en esta importante materia a nivel del Distrito Capital, pues a la fecha cada entidad distrital ante los mismos hechos aplica parámetros distintos, con diferentes argumentos jurídicos generando una sensación de descoordinación, falta de transparencia y claridad, de lo cual el Concejo de la ciudad, tiene en parte la responsabilidad.

Al respecto el articulo 100 de la ley 388 de 1997, establece los principios del régimen normativo. Plantea que la adopción de normas urbanísticas generales y complementarias que sustenten la expedición de las licencias urbanísticas, se deberán fundamentar en los principios de concordancia, neutralidad, simplicidad y transparencia que se señalan a continuación:

"1. Por concordancia se entiende que las normas urbanísticas que se expidan para una determinada área o zona del municipio, deben estar en armonía con las determinaciones del Plan de Ordenamiento Territorial, de acuerdo con los niveles de prevalencia señalados en la presente ley.

2. Por neutralidad se entiende que cada propietario tendrá el derecho a tener el mismo tratamiento normativo que cualquier otro, si las características urbanísticas de una misma zona o área de la ciudad o municipio son iguales.

3. Por simplicidad se entiende que las normas urbanísticas se elaborarán de tal forma que se facilite su comprensión, aplicación y control.

4. Por transparencia se entiende que el régimen normativo debe ser explícito y completamente público para todas las partes involucradas en la actuación urbanística y para los usuarios."

Es conveniente modificar el Acuerdo 10 de 2000, para dar estricta aplicación de estos principios, en especial para garantizar el mismo tratamiento a los propietarios de inmuebles por parte de todas las entidades distritales. De esta forma simplificamos los confusos tramites que cada entidad del distrito a diseñado de acuerdo con sus necesidades, olvidando que hacen parte de una misma administración. Por ultimo, es conveniente y necesario que las normas relacionadas con el ordenamiento territorial de Bogotá, sean transparentes y explicitas, por ello se debe establecer el mismo modelo de "Contrato de compensación por causa de afectación" a ser aplicado por todas la entidades que al establecer zonas de reserva, afecten de hecho inmuebles de propiedad privada, limitando su norma uso y usufructo.

El Estado tiene la facultad de disponer de la propiedad de los particulares, en aplicación del principio constitucional de la función social de la propiedad, pero esta facultad no es ilimitada, sino que debe ir acompañada de una indemnización, lo cual permite que se adelanten las obras publicas de interés general imponiendo determinadas cargas a los particulares, los cuales deben ser compensados.

En aplicación de estos principios el Artículo 38 de la ley 388 de 1997, estableció:

"ARTÍCULO 38. REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS. En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados.

Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito."

De otra parte, bien lo describía la exposición de motivos del Acuerdo 10 de 2000, el hecho del desplazamiento por obra publica, en los siguientes términos:

"El desplazamiento involuntario de personas producen una serie de efectos para quienes lo enfrentan, relacionados directamente con la estabilidad jurídica del derecho a la propiedad, la posesión, la mera tenencia de los inmuebles o lo derechos originados en contratos de arrendamiento, así como en los derechos al trabajo, la vivienda, la salud y la familia, todos amparados por la constitución Política.

Con el desplazamiento de las personas se les causa un perjuicio económico y en algunos casos se afectan derechos fundamentales. Estos perjuicios por ser un gravamen adicional al ciudadano, de acuerdo con la jurisprudencia, deben ser resarcidos con el fin de restablecer las condiciones en las cuales se encontraban ciudadano y administración, al momento de la intervención del Estado"

Si a causa de la adopción de los planes a corto, mediano y largo plazo, se limita el uso o el usufructo de la propiedad, como consecuencia directa de definir sobre un plano determinada zona de reserva, por constituirse en suelo de protección (Articulo 35, Ley 388 de 1997), es necesario de manera inmediata entrar a reconocer las indemnizaciones correspondientes. En otras palabras, el hecho de establecer zonas de reserva sobre bienes de propiedad privada, implica limitantes al propietario, las cuales deben ser compensadas desde ese momento hasta cuando cese la intervención, que en condiciones normales es la fecha en que el Distrito adquiere el bien o levanta la zona de reserva.

Frente al fundamento jurídico de la indemnización, la exposición de motivos del Acuerdo 10, planteó:

"La indemnización encuentra su fundamento en el deber de reparar el daño causado a los particulares, por la realización de una actividad legitima por parte de una autoridad competente. Este es el caso en el cual surge para la administración la obligación de reparar por actos lícitos que causan perjuicios a algunos de los asociados"

De esta forma queda claro que se está ante el cumplimiento de un principio general de derecho: El deber de reparar los daños causados.

Por lo expuesto se debe entender que la compensación es el resarcimiento que se le debe hacer al particular por una carga publica, que le corresponde soportar a él más que a cualquier otro ciudadano y que busca restablecerle, las mismas condiciones económicas que tenia antes de la acción de la administración, que lo afectó en el pleno goce de un derecho legitimo amparado por la constitución y la ley.

Es oportuno manifestar, que estamos ante un proyecto de Acuerdo que busca por una parte salvaguardar la seguridad jurídica y financiera del Distrito Capital, pues el no pago oportuno y voluntario de las compensación por acción de las entidades publicas, da lugar a reclamaciones judiciales, algunas de las cuales

ya están en curso y pueden terminar en la obligación para el Distrito del pago del daño emergente, lucro cesante, intereses, actualización del IPC, y cualquier otro perjuicio que se demuestre dentro del proceso y por otra establecer las medidas preventivas que las entidades distritales deben adoptar para reducir el gasto público originado en eventuales pagos de indemnización por perjuicios, para lo cual propone que se demarque, acote y amojone las zonas de reserva establecidas para proyectos viales, zonas de alto riesgo, zonas de protección ambiental y/o forestal o para una obra de infraestructura de servicio público, igualmente le impone la obligación a las entidades de señalizar adecuadamente las zonas anteriormente mencionadas para lo cual deben ubicar una valla que contenga toda la información necesaria para que los ciudadanos las conozcan y las respeten, por último le impone la obligación a las entidades para que oficien a las respectivas Alcaldías Locales sobre el establecimiento de dichas zonas y realicen adecuadamente su vigilancia y protección.

Por esta vía judicial, resultaría muy costoso para el Distrito, por lo cual es prudente adoptar medidas correctivas para el pago concertado, justo y oportuno de las compensaciones a causa del establecimiento de las zonas de reserva o de la inscripción de la afectación, a través del contrato de compensación, como lo ordena la ley.

En desarrollo de sus facultades constitucionales y legales, en especial las conferidas por el artículo 12 del Decreto Ley 1421 de 1993,

ARTÍCULO PRIMERO. CAMPO DE APLICACIÓN. El presente acuerdo regula el pago de las compensaciones de que trata el artículo 489 del Decreto 619 de 2000 en desarrollo de la ley 388 de 1997 y le es aplicable a las entidades distritales que en cumplimiento de su misión requieran adquirir predios privados para la construcción o ampliación de una obra pública o para protección, preservación o manejo ambiental y de zonas de alto riesgo no mitigable.

ARTÍCULO SEGUNDO. CRITERIOS PARA EL PAGO DE COMPENSACIONES.

Para el pago de las compensaciones de que trata el decreto 619/00 en desarrollo de la ley 388/97, además del valor comercial del inmueble, se reconocerá el valor por concepto de compensación con base en los siguientes criterios:

1. Movilización. Corresponde al reconocimiento por concepto de gastos de mudanza o traslado en que incurran las unidades sociales por el desplazamiento.
2. Pérdida de Ingresos. Corresponde al valor que se pagará a los establecimientos de comercio, comerciantes, y/o arrendadores, correspondiente a máximo 3 meses de utilidades netas del negocio y/o del bien, calculadas con base en el promedio mensual de la utilidad neta y/o del canon de arrendamiento del último año.
3. Grado de desprotección. Se reconoce a los hogares cuyas condiciones de edad, arraigo y personas a cargo impliquen un alto grado de vulnerabilidad social.
4. Trámites. Corresponde al reconocimiento de los gastos en que incurren los propietarios en el momento de la transacción para la adquisición de los inmuebles por parte del Instituto de Desarrollo Urbano.
5. Auto-relocalización. Corresponde al reconocimiento a los hogares de los gastos de arrendamiento en que incurren para restablecerse en zonas con plena cobertura de servicios públicos, por un período máximo de tres (3) meses.

PARAGRAFO. Para el cálculo del valor a compensar, además de los anterior criterios se tendrá en cuenta: el daño emergente, lucro cesante e intereses, indemnizaciones que se causen a los propietarios, poseedores y tenedores de los predios ubicados en las zonas de reserva reconocidas por la entidad que a cuyo favor deba establecerse dicha zona por el periodo comprendido entre la fecha en que se adopto la zona de reserva o el registro de la respectiva afectación hasta la fecha en que se adquiera la zona afectada, se levante la afectación o pierda efecto la zona de reserva.

ARTÍCULO TERCERO. FORMALIZACIÓN DEL PAGO. Para el pago de la compensación a que se refiere el presente Acuerdo, se deberá suscribir "Un contrato de compensación por causa de afectaciones", el cual se regirá por las normas de contratación de las entidades públicas. Este contrato lo suscribirá el Representante legal de la respectiva entidad distrital y el propietario, poseedor o tenedor del predio, según sea el caso.

ARTÍCULO CUARTO. FORMALIZACIÓN DE AFECTACIONES. Las entidades del distrito capital a que se refiere el presente acuerdo deberán dentro del años siguientes a la vigencia de este acuerdo adelantar los trámites administrativos para expedir los actos administrativos que impongan la afectación, lo notifiquen y hagan el respectivo registro en el folio de matrícula inmobiliaria de que trata el artículo 488 del Decreto 619 de 2000.

PARAGRAFO. Las entidades distritales no podrán adquirir predios privados sin el respectivo registro a que se refiere este artículo.

ARTÍCULO QUINTO. MEDIDAS PREVENTIVAS. Las entidades distritales adoptarán entre otras, las siguientes medidas tendientes a reducir el gasto público originado en eventuales pagos de indemnización de perjuicios por efecto de las afectaciones:

1. Demarcar, acotar y amojonar las zonas de reservas establecidas para proyectos viales, zonas de reserva por alto riesgo no mitigable y zonas de reserva para protección ambiental y/o forestal.
2. Señalizar adecuadamente las zonas anteriormente mencionadas, ubicando también una valla informativa que contenga como mínimo: para proyectos viales o de obra pública, el nombre del proyecto, fecha de ejecución, número de acto administrativo, entidad responsable y para establecimiento de zonas de alto riesgo no mitigable o de protección ambiental y/o forestal, razón del establecimiento de la zona, número de acto administrativo y entidad responsable
3. Oficiar a la Alcaldía Local correspondiente sobre el establecimiento de la zona, adjuntando copia del acto administrativo que lo soporta, para que realice adecuadamente la vigilancia y protección de la misma.

ARTÍCULO SEXTO. VIGENCIA. El presente Acuerdo deroga el Acuerdo 10 de 2000 y las disposiciones que le sean contrarias